房地產(chǎn)行業(yè)在過去十余年經(jīng)歷了黃金發(fā)展期，但隨著市場(chǎng)紅利逐步減退，增速放緩、需求疲軟成為新常態(tài)。2024年，行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的調(diào)整壓力，仍處于深度調(diào)整期，地產(chǎn)公司虧損是普遍情況。

2025年初，房企陸續(xù)披露2024年業(yè)績(jī)預(yù)告，由盈轉(zhuǎn)虧、虧損大幅增加的情況屢見不鮮。例如萬科2023年盈利121.63億元，2024年預(yù)計(jì)虧損450億元；金融街2023年虧損20.72億元之后，2024年預(yù)計(jì)虧損90億至120億元；首開股份2023年虧損63.39億元，2024年預(yù)計(jì)虧損75億—95億元。

在虧損加劇的背后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)洗牌，能夠獲得外部資源支持，并圍繞市場(chǎng)新生態(tài)完成自身業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的公司將更有生存機(jī)會(huì)。

2024年行業(yè)整體盈利情況比2023年進(jìn)一步惡化，市場(chǎng)早有預(yù)期。前三季度地產(chǎn)板塊上市公司歸母凈虧損達(dá)到217億元，而2023年同期則為凈盈利53億元，板塊首次出現(xiàn)整體虧損。利潤(rùn)率下降和計(jì)提資產(chǎn)減值成為房企面臨的主要問題。

過去，房企高周轉(zhuǎn)模式的核心在于需求總量可以消化供應(yīng)量的增長(zhǎng)，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲能維持必要的利潤(rùn)空間。但在下行周期，房企以高價(jià)獲取的土地持續(xù)結(jié)算，若不通過價(jià)格換市場(chǎng)，將會(huì)帶來更大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。新形勢(shì)下，以價(jià)換量雖導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑及大額虧損，但能更好地保障企業(yè)資金安全，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致的資產(chǎn)減值對(duì)板塊盈利能力影響最大。保持售價(jià)高位雖避免了大額虧損，但會(huì)帶來更大的流動(dòng)性危機(jī)及風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房?jī)r(jià)下行時(shí)期，及時(shí)調(diào)整資產(chǎn)價(jià)值，回歸真實(shí)水平輕裝上陣，才能逐步化解危機(jī)。

從近期披露的業(yè)績(jī)預(yù)告來看，大名城預(yù)計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備約19億至21億元，導(dǎo)致公司2024年凈利潤(rùn)約為虧損19.6億至23.5億元；金融街為持續(xù)盤活存量項(xiàng)目/資產(chǎn)，堅(jiān)持隨行就市加快銷售去化，優(yōu)先保障現(xiàn)金流安全，僅計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)預(yù)計(jì)就會(huì)帶來歸母凈利潤(rùn)虧損約21億元。

這些房企的財(cái)務(wù)策略與經(jīng)營(yíng)策略始終朝著可持續(xù)發(fā)展本質(zhì)，反映出管理層務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)一步輕裝上陣。東方證券近期點(diǎn)評(píng)指出，隨著未來房?jī)r(jià)地價(jià)下行空間縮小，房企計(jì)提資產(chǎn)減值愈加充分，減值風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)消減，未來業(yè)績(jī)修復(fù)預(yù)期有望提升。

融資環(huán)境急劇惡化也是房企巨虧伴隨的問題。信貸政策趨緊下，企業(yè)資金鏈壓力凸顯，短期債務(wù)高企與回款減少形成了惡性循環(huán)。國(guó)有控股的地產(chǎn)上市公司至今罕有出現(xiàn)爆雷的案例，各層級(jí)政府、地方國(guó)資的支持無疑會(huì)為上市公司注入發(fā)展信心，讓融資渠道保持通暢。

人事調(diào)整是引人注目的一種方式。萬科作為房企中的“三好學(xué)生”，過去一年多來出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，直到1月27日宣布管理層大換血，市場(chǎng)才終于相信深圳國(guó)資有足夠支持。相似的案例還有金融街，西城區(qū)政府、西城區(qū)國(guó)資委和金融街集團(tuán)通過提名董事、監(jiān)事等方式依法合規(guī)參與公司治理，保持其治理結(jié)構(gòu)的健康和穩(wěn)定。

大股東和地方政府幫助處置資產(chǎn)也是一種常見方式。萬科近期出售紅樹灣項(xiàng)目權(quán)益給深圳地鐵集團(tuán)提前回籠資金，金融街加強(qiáng)與政府溝通協(xié)商，將部分項(xiàng)目整售給北京、蘇州政府，將部分酒店轉(zhuǎn)讓給金融街集團(tuán)下屬酒店管理公司，盤活存量項(xiàng)目/資產(chǎn)，解決歷史遺留問題并獲得一定資金回流。

維護(hù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全，打破資金壓力帶來的“惡性循環(huán)”同樣重要。盡管出現(xiàn)了巨額虧損，金融街通過股東層面的支持，使資金安全更有保障、負(fù)債規(guī)模有序壓降，得以專注于促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化。2024年，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約195億元，實(shí)現(xiàn)并表銷售回款約110億元，在百?gòu)?qiáng)房企中的排名提升了15位。這有效保障了公司的現(xiàn)金流入，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)地位。

根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，公司在銷售簽約和回款額保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制和壓降成本及費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約60億元，連續(xù)六年保持為正；2024年末公司貨幣資金余額約128億元，連續(xù)五年貨幣資金余額可以覆蓋一年期內(nèi)到期負(fù)債；在保障資金安全的前提下，公司有序壓降有息負(fù)債，2024年末公司有息負(fù)債規(guī)模較上年減少20多億元。

進(jìn)入2025年，百?gòu)?qiáng)房企中呈現(xiàn)排名越靠后的梯隊(duì)彈性越明顯的現(xiàn)象。Top10、Top11—30、Top31—50、Top51—100房企的2025年1月銷售額同比增速分別為-12%、-5%、+5%、+10%。相比于大型房企保持在一線核心區(qū)域的土地儲(chǔ)備投入，中小型房企更多保障現(xiàn)金流，拿地更為謹(jǐn)慎。長(zhǎng)期而言，行業(yè)排名與銷售增速倒掛必然無法持續(xù)。

突圍路徑之一是更加聚焦核心城市。一線城市及強(qiáng)二線城市銷售額比重更高、銷售流速更快，具備核心城市資源的房企更具競(jìng)爭(zhēng)力。金融街土地儲(chǔ)備集中在北京、上海、廣州、天津、重慶等一二線城市及區(qū)域中心城市，通過精準(zhǔn)投資和科學(xué)布局，投資更具有強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從“開發(fā)—銷售”型向“持有—運(yùn)營(yíng)”型轉(zhuǎn)型是必然選擇。不同房企探索了多種持有—運(yùn)營(yíng)型模式，既有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，也有重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，核心均是通過專業(yè)化的資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)，有效提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。金融街的轉(zhuǎn)型方案是“雙輪驅(qū)動(dòng)”——在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展以外，通過資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。公司通過保持合理持有物業(yè)規(guī)模，結(jié)合公司資源稟賦創(chuàng)新發(fā)展文化旅游業(yè)務(wù)，并通過探索舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、長(zhǎng)租公寓等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，積極培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

作為內(nèi)需的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)將在中長(zhǎng)期內(nèi)始終維持支柱產(chǎn)業(yè)地位，是實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。在一系列重磅政策推動(dòng)下，居民購(gòu)房信心修復(fù)，市場(chǎng)有望進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好的房企在度過寒冬之后，各顯神通，到達(dá)彼岸。