要救樓市必須先救二手房。廈門大學(xué)雙聘教授趙燕菁對此有明確解釋。

根據(jù)《中國財富報告2022》的數(shù)據(jù)，2021年中國居民財富中住房市值達(dá)到476萬億元，而2023年全國國有土地使用權(quán)出讓收入約為5.8萬億元。據(jù)《華爾街日報》估計，截至2024年，中國房地產(chǎn)下跌造成的財富縮水高達(dá)120萬億元。

目前，我國大多數(shù)家庭的主要資產(chǎn)都在房產(chǎn)上。如果房價下降，這些家庭的資產(chǎn)會貶值，對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。刺激經(jīng)濟(jì)的最佳方式不是單純增加收入或發(fā)放消費(fèi)券，因?yàn)橄M(fèi)者往往通過各種手段將消費(fèi)券套現(xiàn)，而不是用于更多消費(fèi)。許多消費(fèi)券都有使用門檻，但人們通常會設(shè)法將其直接變現(xiàn)。

消費(fèi)降級是當(dāng)前社會的一個普遍現(xiàn)象。例如，餐館老板反映近兩年生意明顯變差，街上行人減少，逛街的人也少了。如果房價繼續(xù)上漲，人們的負(fù)債會減少，資產(chǎn)升值，對未來預(yù)期也會更樂觀，從而愿意消費(fèi)。

關(guān)于2025年的樓市走向和剛需購房問題，國家政策和市場情況顯示，樓市走勢可能超出預(yù)期。2024年底的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確了2025年的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，首要目標(biāo)是推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。政府將通過城中村和危舊房改造、貨幣化安置、加快收儲存量房和加大購房補(bǔ)貼等措施來刺激市場需求。同時，在供給端，嚴(yán)控商品房增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，并增加保障性住房供給，以滿足不同層次的住房需求。這些政策旨在讓房地產(chǎn)市場供需更加平衡，避免房價大幅波動。

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨一些挑戰(zhàn)，如2024年整體不景氣，預(yù)計2025年新建商品房銷售面積可能下降6.3%左右，新開工面積預(yù)計下降15.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%。全球經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，購房意愿受到影響。然而，這并不意味著房價必然下跌。在一些核心城市和熱點(diǎn)區(qū)域，房價可能會企穩(wěn)甚至反彈。隨著生活水平提高，高品質(zhì)房源供不應(yīng)求，也可能促使房價上升。

對于三四線城市和庫存高的地方，房價調(diào)整壓力更大。這些地區(qū)人口外流嚴(yán)重，住房需求減少，庫存壓力大。但隨著國家推進(jìn)鄉(xiāng)村振興等政策，部分三四線城市若能找準(zhǔn)定位，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，吸引人口回流，可能會緩解房價下行壓力。

未來買房應(yīng)選擇人口持續(xù)流入的一二線城市，因?yàn)橹挥腥丝诔掷m(xù)凈流入，才能保證房價有支撐。此外，選擇高品質(zhì)房產(chǎn)也是關(guān)鍵，因?yàn)榇蠹叶枷矚g的房子才有可能增值。如果現(xiàn)在房子無人問津，未來可能會更難出售。