碧桂園（02007.HK）于2025年1月14日晚間發(fā)布了延期近一年的2023年年報(bào)。報(bào)告顯示，2023年公司總收入約為4010億元人民幣，稅前虧損約1673億元；2024年上半年實(shí)現(xiàn)總收入約1021億元，稅前虧損約108億元。截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍為正，約為741億元，股票也將于近日恢復(fù)交易。

2023年的巨額虧損主要源于當(dāng)年計(jì)提的大額存貨減值準(zhǔn)備。自2021年以來，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入下行周期，銷售量價(jià)持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。為此，公司對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計(jì)提減值約823.54億元。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素影響，部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無法回收的風(fēng)險(xiǎn)，公司計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372.43億元，這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。

2023年，受市場下行影響，碧桂園部分項(xiàng)目經(jīng)營毛利大幅下降，行業(yè)信用收緊導(dǎo)致企業(yè)信用融資規(guī)模被動壓降。為了回收現(xiàn)金保障交房任務(wù)以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，碧桂園對部分項(xiàng)目和沉淀資產(chǎn)進(jìn)行了較大折價(jià)處置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年公司共交付超60萬套房屋，并在2023年1月至8月期間償還境內(nèi)外公開市場債本金約185.4億元。2023年度，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1743億元，合同銷售面積約2170萬平方米。

接近碧桂園的人士表示，2023年財(cái)報(bào)中大額存貨減值準(zhǔn)備是基于會計(jì)謹(jǐn)慎性原則所作的一種穩(wěn)健處理，有助于準(zhǔn)確反映存貨的真實(shí)市場價(jià)值，為投資者提供更可靠的財(cái)務(wù)信息。2024年半年報(bào)顯示，存貨減值計(jì)提已大幅減少至27億元，表明大部分存貨減值已出清。隨著外部環(huán)境回暖，這部分減值未來可能轉(zhuǎn)回，長期來看，碧桂園的資債壓力有望逐步減緩。

與2023年的巨額虧損相比，碧桂園2024年上半年實(shí)現(xiàn)了較大減虧。鑒于2023年已較充分地計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，2024年上半年需計(jì)提的存貨減值大幅減少，結(jié)算毛利同比有所回升。截至2024年6月30日，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約260億元，合同銷售面積約265萬平方米。為確保有限資源優(yōu)先保交房，碧桂園通過歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出，2024年上半年銷管費(fèi)用同比大幅下降51%，其中行政費(fèi)用降低25%，銷售費(fèi)用下降63%。公司已大幅壓降非核心非必要的經(jīng)營支出，精簡組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，并取消多項(xiàng)福利待遇。

盡管2024年的市場呈現(xiàn)出“跌無可跌”的狀態(tài)，公司的大部分風(fēng)險(xiǎn)已在2023年完成出清，預(yù)計(jì)2024年全年虧損將大幅收窄。不過，鑒于當(dāng)前仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過渡階段，碧桂園對于恢復(fù)盈利的時間暫無法預(yù)估。公司將基于現(xiàn)有資源，爭取早日完成保交房任務(wù)，盡快恢復(fù)項(xiàng)目正常經(jīng)營，同時積極主動與各利益相關(guān)方溝通制定新的債務(wù)管理計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)長期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，逐步扭虧為盈。

在債務(wù)重組方面，碧桂園已于1月9日披露了階段性進(jìn)展情況。公司已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，該提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架，標(biāo)志著碧桂園在落實(shí)重組方面的重要里程碑。該重組提案若落實(shí)，將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，還包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本。作為控股股東的楊惠妍家族也正在考慮將未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司股份，以支持公司度過難關(guān)。

碧桂園未來的業(yè)務(wù)發(fā)展同樣受到市場關(guān)注。截至2023年12月31日，公司合計(jì)控制超過3000個開發(fā)項(xiàng)目，可售合同總面積介乎9000萬平方米至9200萬平方米。此外，公司有約130萬至140萬個車位可供出售。公司在境內(nèi)現(xiàn)金流方面，預(yù)計(jì)2024年至2039年可用于境外分配的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金盈余估計(jì)介于200億元至250億元。境外現(xiàn)金流方面，碧桂園估計(jì)在2024年至2040年期間，29個國際開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的累計(jì)應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流量總額預(yù)計(jì)介于26億美元至30億美元。公司正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并已取得重大進(jìn)展，預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)籌集約6億美元至8億美元的凈出售收益，用于重組提案的資金支持。

自2022年以來，碧桂園已累計(jì)處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。例如，2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元；2024年12月，碧桂園轉(zhuǎn)讓持有的長鑫科技1.56%股權(quán)，總代價(jià)20億元。目前，公司正以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，努力探索建筑科技和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)，這兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場化運(yùn)作，有望在未來與開發(fā)業(yè)務(wù)形成合力。