2024年以來，越來越多的城市開始關(guān)注得房率，通過減少公攤、增加“贈送”面積來提高項(xiàng)目的實(shí)際使用面積。河北張家口和湖南衡陽兩地近期發(fā)文，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計價，“取消公攤”的話題再度引起廣泛討論。

在廣州，得房率“近100%”、“達(dá)100%”乃至“超100%”正成為樓市的賣點(diǎn)。廣州房產(chǎn)中介魏強(qiáng)在介紹一處待售樓盤時感慨道：“這是我從業(yè)以來看到得房率最高的一個項(xiàng)目，確實(shí)夸張?！绷硪幻?jīng)驗(yàn)更豐富的中介羅陽也表示這種情況很少見。

這個項(xiàng)目位于廣州南沙區(qū)的招商林嶼境，由招商蛇口開發(fā)。據(jù)開發(fā)商透露，該項(xiàng)目是廣州首個“超新規(guī)四代宅”，部分戶型的使用率超過140%，是目前公開信息中廣州新盤得房率最高的項(xiàng)目。招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目地塊的拿地條件本身具有“25%陽臺率+40%空中花園占比”，才能做到得房率達(dá)140%。公司還有多個得房率超100%的項(xiàng)目，在廣州這些項(xiàng)目的銷售情況達(dá)到了預(yù)期。

除了招商蛇口，廣州地鐵集團(tuán)也在今年10月為旗下得房率超100%的項(xiàng)目進(jìn)行了一波宣傳。高得房率的項(xiàng)目通常會“住在陽臺、睡在飄窗”。這種得房率是指套內(nèi)使用面積加上“贈送”的陽臺、飄窗、花池等面積，再除以產(chǎn)權(quán)建筑面積得出的比例。

招商林嶼境項(xiàng)目“贈送”的面積較多，且陽臺報建達(dá)到25%，比傳統(tǒng)戶型高出不少。花池與飄窗的面積不計入套內(nèi)使用面積，陽臺面積只計入一半。加上“第四代住宅”的概念，這種較為稀缺的產(chǎn)品開盤情況應(yīng)該會很火爆?！暗谒拇≌庇址Q為“城市森林花園住宅”或“垂直森林住宅”，是一種將地面庭院搬至高層建筑中的新型住宅模式。

記者在招商林嶼境項(xiàng)目現(xiàn)場看到，目前開放了售樓部以及82平方米和110平方米兩個戶型的樣板房，整體仍在施工中。招商蛇口在今年9月才拿下該項(xiàng)目地塊，成交總價約10.18億元，成交樓面價為13057元/平方米。該地塊出讓面積約3.12萬平方米，建筑面積約7.8萬平方米，容積率為2.5。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，上述地塊項(xiàng)目鼓勵采用“大陽臺”設(shè)計，主景觀陽臺不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積；每戶可設(shè)計一個或多個戶屬空中花園，符合條件的戶屬空中花園不計入容積率，也不計入產(chǎn)權(quán)面積。招商林嶼境項(xiàng)目共開發(fā)7棟住宅，分兩個地塊進(jìn)行建設(shè)。

招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，招商林嶼境項(xiàng)目推出部分戶型超140%使用率，將空中挑高約6米的戶屬空中花園融入每一個戶型，以“城市森林花園住宅”的理念引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展。這類產(chǎn)品在設(shè)計和施工上也比較有難度，因?yàn)?米挑高的空中花園在設(shè)計上更考慮采光和隱私性，公司在建筑品質(zhì)上嚴(yán)格把關(guān)，采用綠色環(huán)保材料。

廣州放寬計容標(biāo)準(zhǔn)后，招商蛇口自“廣州新規(guī)”后的產(chǎn)品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。去年，廣州市規(guī)劃和自然資源局對《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計算辦法》進(jìn)行修訂，形成新的《容積率計算辦法》，允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進(jìn)深，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高。套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬至7.2米。

克而瑞分析指出，相比以套內(nèi)使用面積銷售，市面上出現(xiàn)的“高得房率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過放寬計容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率。新規(guī)為開發(fā)商留出了設(shè)計空間，廣州一批“超新規(guī)”地塊陸續(xù)面世。截至今年12月初，廣州已完成9宗“超新規(guī)”地塊的出讓。

高得房率并不等于高去化率?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國主要城市超100%得房率的項(xiàng)目達(dá)70個，涉及廣州、西安、長沙、成都、武漢等城市。盡管如此，高得房率項(xiàng)目增多，項(xiàng)目去化率也開始表現(xiàn)出明顯的差異。70個項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)，去化率超80%的只有18%。市場處于下行期，疊加市場預(yù)期不足、購買力有限等因素，同樣是高得房率的產(chǎn)品，入市更早的優(yōu)先搶占了市場，入市較晚的面臨更激烈的產(chǎn)品競爭。

有不少購房者對超高得房率的產(chǎn)品存在顧慮，例如陽臺能否封窗、私密性和光線問題等。合富研究院指出，短短一年多，廣州住宅產(chǎn)品的整體得房率已經(jīng)從80%逐漸進(jìn)化到超100%，個別項(xiàng)目已向125%、130%突破。新規(guī)及超新規(guī)對市場影響持續(xù)加大，未來有望形成新的市場格局。加速住宅產(chǎn)品迭代，提升新房得房率使得戶型布局更合理、居住體驗(yàn)更舒適，但也給房企帶來更多的設(shè)計和施工挑戰(zhàn)。