二手房企穩(wěn)在望！自9月26日中共中央政治局會(huì)議部署一攬子增量政策以來(lái)，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的推進(jìn)，11月房地產(chǎn)行業(yè)需求端指標(biāo)延續(xù)上月熱度，典型城市開盤去化率年內(nèi)首次突破四成，一二手房成交規(guī)模均創(chuàng)年內(nèi)新高。

克而瑞研究中心對(duì)北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、天津、重慶、西安、武漢、合肥12個(gè)典型城市近兩個(gè)月二手房交易量不小于5套的小區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，2024年11月有48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較上月增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比連續(xù)兩個(gè)月增多，為年內(nèi)第三高點(diǎn)，另外兩個(gè)高點(diǎn)分別為3月和8月。11月樣本數(shù)量也達(dá)到了今年新高，表明這是2024年二手房成交價(jià)最為穩(wěn)定的一個(gè)月。

從掛牌情況來(lái)看，2024年11月有33%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加了6.4個(gè)百分點(diǎn)，這也是下半年以來(lái)掛牌價(jià)上漲比例最高的一個(gè)月。成交價(jià)和掛牌價(jià)小區(qū)上漲占比雙雙上升，是2024年以來(lái)首次出現(xiàn)。再加上11月高頻交易小區(qū)數(shù)量大幅增加，供給和需求信心共同回升，成交放量，11月二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明確的筑底信號(hào)。

具體到城市來(lái)看，2024年11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。其中南京、廣州分別有75%和60%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行，對(duì)比10月份數(shù)據(jù)，這兩個(gè)城市在新政推進(jìn)兩個(gè)月后趕上了其他城市的步伐。至于合肥、蘇州漲價(jià)小區(qū)占比較低，主要因?yàn)?0月份指標(biāo)較高，11月屬于正?；卣{(diào)，并不能說(shuō)明城市房?jī)r(jià)顯著降溫。

綜合近兩個(gè)月小區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)向來(lái)看，北京和上海熱度最高，連續(xù)兩個(gè)月均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)環(huán)比上漲。

聚焦到北京、上海、深圳這三個(gè)供需最熱的城市，在2024年10月1日至12月8日期間，共新增掛牌9萬(wàn)余套房源。新增掛牌房源主要集中在城市次核心區(qū)，如北京朝陽(yáng)區(qū)、上海浦東區(qū)、深圳龍崗區(qū)。城市外圍遠(yuǎn)郊片區(qū)新增掛牌量較少，例如北京延慶區(qū)、平谷區(qū)和密云區(qū)；上海金山區(qū)、崇明區(qū)；深圳坪山區(qū)、光明區(qū)和大鵬新區(qū)。

從房齡來(lái)看，北京、上海、深圳以10-20年次新房為主力，占比分別為47%、33%和34%，深圳10年以內(nèi)房源掛牌量達(dá)到32%。從面積段來(lái)看，新增掛牌量均以60-90平方米為主，占比分別為38%、36%和44%?？傮w新增掛牌集中在90平方米以內(nèi)剛需剛改戶型。

從單價(jià)段來(lái)看，三市二手房業(yè)主新增房源掛牌單價(jià)集中在3萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，累計(jì)占比均在六成以上。北京和上海主力為3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，深圳則為5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米。從總價(jià)段來(lái)看，掛牌總價(jià)集中在100萬(wàn)-500萬(wàn)元/套，累計(jì)占比集中在六成左右。北京和深圳主力為300萬(wàn)-500萬(wàn)元/套，上海主力為100萬(wàn)-300萬(wàn)元/套。

目前北京、上海、深圳主力新增二手房源集中在次核心區(qū)、60-90平方米、房齡10-20年的次新房；掛牌價(jià)以單價(jià)3萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)100萬(wàn)-500萬(wàn)元/套為主，對(duì)標(biāo)剛需剛改客群。房東畫像主要有兩類：一是亟需“以舊換新”的剛改置換客群；二是手中有多套住房，意圖及時(shí)套現(xiàn)的投資客。

結(jié)合這些城市的二手房成交預(yù)判后市，上海當(dāng)前新增掛牌量仍小于成交規(guī)模，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度有望延續(xù)；深圳或?qū)⒈３止┣蟪址€(wěn)的震蕩行情；北京已出現(xiàn)新增掛牌量大于成交規(guī)模的情況。

作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一，二手房?jī)r(jià)正釋放著越來(lái)越明顯的企穩(wěn)信號(hào)。2024年最后一個(gè)月，兩大重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。隨著中央部委穩(wěn)市場(chǎng)指示的持續(xù)落地，一二手房交易鏈條恢復(fù)，二手房?jī)r(jià)指標(biāo)的暖意會(huì)逐漸擴(kuò)散，與其他核心指標(biāo)同頻，助力新房成交、投資、施工、庫(kù)存等共同走向?qū)嵸|(zhì)性向好。