多機(jī)構(gòu)預(yù)言房價(jià)企穩(wěn)及地產(chǎn)股復(fù)蘇市場回暖信號顯現(xiàn)

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2024-12-14 09:28:01 新浪財(cái)經(jīng)

房地產(chǎn)市場的提振態(tài)勢也給地產(chǎn)股帶來了微妙變化。在政策暖風(fēng)與市場提振的背景下，不少機(jī)構(gòu)已經(jīng)改變了對房地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)股的看法。

12月5日，平安基金舉辦的投資策略會上，廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭磊表示，明年房地產(chǎn)會有一輪“量價(jià)企穩(wěn)”。他的判斷基于房產(chǎn)租金收益率的研究。過去幾年房價(jià)普遍回調(diào)，租金收益率實(shí)際上在升高。目前北京的住宅租金收益率已經(jīng)超過2%，上海在2%左右，深圳、廣州稍低，在1.5%-1.7%之間。二線城市如長沙、武漢的租金收益率大約為3%，而合肥、鄭州則相對較低。全國范圍來看，百城的租金收益率約為2.3%。

2.3%的百城租金收益率意味著長周期的房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束。理論上，租金收益率應(yīng)該用長期限的收益率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)來衡量。當(dāng)前30年國債收益率約2.3%，這意味著房地產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)還未體現(xiàn)。通常國外的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)在1個(gè)點(diǎn)以上，因此房地產(chǎn)的長周期調(diào)整可能還會繼續(xù)。但從短周期來看，明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)量價(jià)企穩(wěn)。部分一線城市已經(jīng)觸底，租金收益率超過2%，高于5年期定存和同期理財(cái)產(chǎn)品短期收益率，這是房地產(chǎn)短周期企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

早在房地產(chǎn)“9·29新政”后，外資巨頭如摩根大通在地產(chǎn)及物管板塊動作增多，公募基金的地產(chǎn)股持倉市值與比例也有所提升，部分沉寂多時(shí)的地產(chǎn)股出現(xiàn)了劇烈波動。中金公司認(rèn)為，總體上地產(chǎn)股估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題。

今年第三季度公募基金地產(chǎn)股持倉市值與比例均有所提升，反映了市場的部分復(fù)蘇跡象。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2024Q3房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為761億元，環(huán)比上升60%，占股票投資市值比重為1.08%，環(huán)比上升0.25個(gè)百分點(diǎn)。

A股方面，多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位發(fā)生變化?！叭珖绫；鹆愣M合”以及“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-廣發(fā)均衡優(yōu)選混合型證券投資基金”新進(jìn)金地集團(tuán)十大股東之列，香港中央結(jié)算有限公司增持1244.04萬股；“全國社?；鹚囊蝗M合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數(shù)證券”等新進(jìn)保利發(fā)展十大股東之列；新城控股也獲得香港中央結(jié)算有限公司增持943.12萬股。

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