樓市剛回暖調(diào)房貸利率

過去兩個(gè)月，樓市確實(shí)回暖了。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，11月百城二手房價(jià)格打破了7個(gè)月全跌的局面，百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。這一環(huán)比增幅為近三年的最高水平。

具體來看，一線及二線城市新房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.69%和0.33%，重點(diǎn)30城新房成交面積達(dá)到年內(nèi)新高，同比增長20%。這是自9月下旬國家開始實(shí)施樓市“止跌企穩(wěn)”政策之后，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長。

一線城市表現(xiàn)尤為亮眼。據(jù)每經(jīng)新聞統(tǒng)計(jì)，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個(gè)月新高；新一線城市中的杭州也在時(shí)隔19個(gè)月后，二手房再度突破“萬套時(shí)代”，達(dá)1.05萬套。

這次樓市復(fù)蘇不僅限于北上廣深四大一線城市，在普惠政策的支持下，已經(jīng)向二三四線城市傳導(dǎo)。以南昌為例，貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，10月南昌二手房業(yè)務(wù)量同比增長54%、環(huán)比增長47%；11月二手房交易量同比增長約55%、環(huán)比增長約57%。南昌市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門數(shù)據(jù)顯示，10月二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長11.69%、環(huán)比增長22.13%；11月1日至29日，二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長6.64%、環(huán)比增長6.03%。

此次樓市復(fù)蘇總體來看是政策托底的結(jié)果。地方放開限購，推出購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、降低利率等一系列措施，以及國家房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠等政策落地實(shí)施，給房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回暖和消費(fèi)者信心持續(xù)增強(qiáng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。以深圳為例，今年以來已出臺(tái)16次政策調(diào)控，涉及房貸利率、公積金額度、房產(chǎn)稅費(fèi)等多個(gè)方面，可見主管部門對“穩(wěn)樓市”的決心力度空前。9月底這波政策“組合拳”也給市場帶來了正向效果，深圳樓市正逐步走出低谷。

然而，就在這個(gè)時(shí)候，一些利益群體開始上調(diào)房貸利率，給好不容易好轉(zhuǎn)的行情帶來負(fù)面影響。從11月底開始，廣州、杭州、廈門、寧波、福州等熱點(diǎn)城市紛紛上調(diào)房貸利率，首套和二套房貸利率最低下限普遍升至3%，有些城市甚至明確新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率不得低于3.1%。這種行為被批評為銀行“背刺”房地產(chǎn)，沖上了熱搜。

房地產(chǎn)剛有了一點(diǎn)回暖跡象，銀行就大幅上調(diào)利率，從2.65%到3.1%，直接拉升45個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)前存款利率較低，國有六大行啟動(dòng)第二輪存款利率下調(diào)后，整存整取掛牌利率目前為：3個(gè)月期0.80%、6個(gè)月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。這種降低存款利率的操作還在持續(xù)中，凈息差給銀行的壓力較小，但銀行也不能好處全占，同甘共苦的精神應(yīng)該體現(xiàn)出來。

提升貸款利率損害了購房者的利益。以多數(shù)城市利率從2.9%調(diào)增到3.1%計(jì)算，300萬元貸款30年期等額本息還款方式下，月供增加323元，總利息多掏11.65萬元。銀行這種行為破壞了房地產(chǎn)好不容易建立起來的局面，與中央對房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”的政策相違背。

盡管樓市有所回暖，但地產(chǎn)依舊面臨困境?？硕鸸嫉?1月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企11月單月全口徑銷售同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，1-11月累計(jì)銷售額同比下降32.9%。萬科11月份單月銷售額為208.5億元，同比下降33.66%；1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2226.8億元，同比下降35%。

此外，當(dāng)前樓市銷量上升主要是以價(jià)換量。以南昌為例，雖然11月份成交量不少，但成交均價(jià)環(huán)比下降3.4%，降價(jià)房源環(huán)比增加22.3%。一線城市情況類似，很多項(xiàng)目疊加各種優(yōu)惠，比如深圳某剛需項(xiàng)目在登記、認(rèn)籌、開盤、付款等階段都有不同幅度的優(yōu)惠，疊加這些優(yōu)惠后可以達(dá)到八五折。市場以價(jià)換量說明當(dāng)前買方市場的基本格局沒有改變，市場低迷的信心仍未恢復(fù)。銀行此時(shí)提高利率，被視為典型的吃飯?jiān)义佇袨?。樓市剛回暖調(diào)房貸利率！