專家：房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)有長尾效應(yīng)

全國樓市正在走出陰霾。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額環(huán)比降幅連續(xù)收窄，70城新房和二手房價格指數(shù)環(huán)比降幅收窄，市場多項指標(biāo)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號。特別是作為全國房價風(fēng)向標(biāo)的一線城市——北京、上海、深圳，銷量、房價全部實(shí)現(xiàn)上漲。

北京，10月份新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加50%，為今年以來高點(diǎn)；二手住房網(wǎng)簽1.71萬套，環(huán)比增加32%，同比增加70%，為近19個月以來最高值。上海，10月新房成交67萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182萬平方米，環(huán)比增加53%，同比增加77%。

這說明，此前中央多部委聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)政策組合拳，正在落地和奏效。

9月26日，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強(qiáng)音。兩個月以來，存量政策加速落地，增量政策持續(xù)加碼，無論是政策力度、出臺密度還是落地速度，都超越了歷史任何一個時期，顯示出政府為市場設(shè)立估值底線的決心。

作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體的支柱性行業(yè)，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整不僅影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也對全球金融市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。高盛中國房地產(chǎn)研究團(tuán)隊負(fù)責(zé)人王毅判斷，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑終于迎來拐點(diǎn)，而未來走勢仍取決于政策實(shí)施的力度和效果。

政策組合拳加快落地

今年“5·17”新政之后，特別是9月底至今的一攬子增量政策持續(xù)發(fā)力，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

在10月17日國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺，打出一套政策“組合拳”，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

需求端，目前政策已基本做到應(yīng)出盡出。制約住房消費(fèi)需求的限制性政策，包括限購、限售、限價等，加速退出；首付比例和房貸利率降至歷史最低，住房交易環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策力度空前；加之地方推出的支持“以舊換新”、購房補(bǔ)貼等政策措施，居民購房門檻和購房成本大幅降低，居民購房意愿得到有效提升。

供給端，房地產(chǎn)項目“白名單”融資規(guī)模增加至4萬億元，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置，允許專項債券用于收購限制存量土地和存量商品房。

在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動下，融資“白名單”政策已經(jīng)取得突破性進(jìn)展。截至11月18日，房地產(chǎn)“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元，已完成4萬億元預(yù)期融資規(guī)模的四分之三。

財政政策也在積極發(fā)力。財政部明確，從2024年開始，連續(xù)5年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補(bǔ)充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。加上11月8日全國人大常委會新批準(zhǔn)的6萬億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬億元。這是近年來力度最大的化債舉措。

此次存量債務(wù)化解工作，較好對沖了最近幾年土地出讓金明顯不足問題。地方政府債務(wù)壓力減小后，在土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)的嚴(yán)控增量方面將更有主動性，并將進(jìn)一步推動閑置土地與存量房的收購節(jié)奏。

緊接著，住建部與財政部聯(lián)合發(fā)布聲明，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實(shí)施。

一是擴(kuò)大城中村改造政策支持范圍，將原來在35個超大城市進(jìn)行試點(diǎn)的“城中村改造”項目，擴(kuò)展到全國300多個地級以上城市。二是推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。三是將城中村改造作為城市更新的重要內(nèi)容有力有序有效推進(jìn)。

兩部門強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

此前，倪虹表示，各地還可以結(jié)合城市更新，進(jìn)一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實(shí)施，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。這項部署將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

如何確保在建已售商品房保質(zhì)交付？這也是民眾非常關(guān)心的。

倪虹表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局會同有關(guān)部門和單位，強(qiáng)化信貸、土地、司法等措施聯(lián)動，緊緊圍繞交付目標(biāo)，狠抓各項工作落實(shí)。

一是抓進(jìn)度。通過全國保交房信息系統(tǒng)，對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套。二是抓質(zhì)量。把保交房項目作為加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點(diǎn)，既要把房子建成，又要把房子建好。三是抓協(xié)調(diào)。用好國家、省、市三級專班聯(lián)動機(jī)制，協(xié)調(diào)解決項目跨區(qū)域的資金抽逃、涉法涉訴、資產(chǎn)處置等方面的困難和問題。目前，保交房攻堅戰(zhàn)推進(jìn)有力，已經(jīng)交付246萬套。

市場信心正在恢復(fù)

兩個多月來，各項存量政策持續(xù)落實(shí)，增量政策加力推出和顯效，有力推動房地產(chǎn)市場觸底回溫。

房價方面，今年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲，同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期有所改善。70個大中曾是中，7個城市新房價格環(huán)比上漲，11個城市二手房價格環(huán)比持平或上漲。

商品房銷售方面，1～10月，新建商品房銷售面積77930萬平方米，累計同比降幅較1～9月收窄1.3個百分點(diǎn)；新建商品房銷售金額76855億元，累計同比降幅較1～9月收窄1.8個百分點(diǎn)。

單月來看，10月全國商品房銷售面積7645萬平方米，環(huán)比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比9月收窄9.38%，連續(xù)3個月收窄。

銷售回款的改善帶動房企資金面好轉(zhuǎn)。10月單月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降10.8%，降幅較9月收窄7.6個百分點(diǎn)。

市場預(yù)期方面，根據(jù)PMI調(diào)查顯示，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)比9月回升2.5個百分點(diǎn)，市場預(yù)期指數(shù)回升1.8個百分點(diǎn)，顯示房地產(chǎn)景氣水平有所改善，市場預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

10月份以來，中國房地產(chǎn)報策劃了“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)調(diào)查”系列報道，圍繞政策“組合拳”落地實(shí)施效果，對北上廣深四大一線城市，杭州、南京、成都、武漢、長沙、鄭州、天津、長春、沈陽、哈爾濱、大連、海口等二線城市，以及東莞、佛山、宜賓、瀘州、內(nèi)江、樂山、資陽等三四線城市進(jìn)行深入調(diào)查采訪，采訪房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會，了解政策出臺和落實(shí)情況，走訪樓盤銷售現(xiàn)場、采訪企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，了解房地產(chǎn)銷售情況，感受市場熱度。

調(diào)查采訪結(jié)果顯示，隨著一攬子政策的逐步落地，各能級城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的止跌回穩(wěn)跡象。一、二線城市無論是新房還是二手房市場均呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的局面，房價具有較強(qiáng)韌性，在政策刺激性成交明顯放量。

也要看到，樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍不牢固。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于今年年末乃至明年的市場走勢的判斷，取決于存量政策的落地和增量政策的持續(xù)跟進(jìn)。

中金研報認(rèn)為，政策在發(fā)力強(qiáng)度和落地執(zhí)行方面，仍待進(jìn)一步改善。針對關(guān)鍵問題，較為直接、有效的政策應(yīng)面向居民收入和房價預(yù)期管理，因此財政政策在經(jīng)濟(jì)刺激和住房收儲方面的發(fā)力尤為關(guān)鍵。

北京住房公積金管理中心黨組成員、副主任李濤表示，未來，要有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，關(guān)鍵在于多方協(xié)同發(fā)力。一方面，嚴(yán)格控制增量，確保房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模與實(shí)際需求相匹配，避免過度開發(fā)導(dǎo)致資源浪費(fèi)和市場失衡。另一方面，對存量進(jìn)行深度優(yōu)化，充分挖掘現(xiàn)有房地產(chǎn)資源潛力，提高利用效率。同時，要提供高質(zhì)量住房產(chǎn)品，滿足人民群眾改善住房條件的需求。這都需要持續(xù)深化改革，進(jìn)一步推動構(gòu)建新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。