8700億廈門地產(chǎn)龍頭建發(fā)股份，一年內(nèi)資產(chǎn)規(guī)?？s減了550億。11月25日，建發(fā)股份董事長林茂攜三位高管出席業(yè)績會，面對投資者的質(zhì)疑，他表示公司正在研究制定估值提升計劃，后續(xù)將按要求披露。

本月初，在上會前夕，林茂為首的管理層撤回了50億元的配股申請。匯生國際資本總裁黃立沖分析認為，建發(fā)終止配股可能是出于維護股價的考慮。目前，這家總資產(chǎn)超8700億的企業(yè)總部位于廈門，股價為9.5元，相當(dāng)于凈資產(chǎn)的一半左右，總市值280億元。

現(xiàn)年56歲的林茂帶領(lǐng)團隊更多轉(zhuǎn)向風(fēng)險管控，進入換擋縮表的新周期。8月下旬，他接替鄭永達成為建發(fā)新掌舵人。林茂財務(wù)出身，歷任證券部經(jīng)理、董秘、總經(jīng)理等職。在9月以新職亮相業(yè)績會時，他定下基調(diào)，多次強調(diào)重視風(fēng)險。

過去四年，建發(fā)采取積極的擴張策略。2021年拿地高峰期，一年入手114宗土地，全口徑拿地金額合計約1576億元；2022年至2023年有所收縮，但仍高達62宗和91宗。據(jù)官方統(tǒng)計，現(xiàn)有土儲中，71%是在2021年7月后獲得的“新庫存”。建發(fā)銷售額從千億躍升至3000億元，躋身全國地產(chǎn)前10強。此外，建發(fā)還高調(diào)入主紅星美凱龍，并接管陽谷祥光銅業(yè)。

輝煌的背后是負債總額首次突破7000億元。隨后，管理層迅速調(diào)整方向，力降杠桿。從2023年9月起，建發(fā)的資產(chǎn)規(guī)模由9311.77億降至8760.13億，總負債總額降至6400多億元。然而，存量債務(wù)依然龐大。截至6月，建發(fā)合并口徑的有息債務(wù)合計高達1977億，單是1-6月利息就支付近30億。

弱復(fù)蘇行情下，銷售去化變慢。2024年1-9月，建發(fā)房產(chǎn)操盤的銷售金額為847.9億元，同比下降四成。由于計提大額存貨跌價準備，同期地產(chǎn)凈利只剩3.81億元。林茂表示，當(dāng)前目標是盡量維持市場占有率。目前，建發(fā)房產(chǎn)拿地力度仍位列第一梯隊，在克而瑞榜單中排名第4，僅次于保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地。在政策利好下，銷售已有所好轉(zhuǎn)。林茂稱，建發(fā)房產(chǎn)10月合同銷售金額達187億元，環(huán)比增長148.47%。

林茂面臨的棘手局面還源于主業(yè)走弱。建發(fā)營收的大頭來自供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，占總收入逾八成。這兩年受宏觀經(jīng)濟形勢沖擊，表現(xiàn)相對低迷。1-9月，收入下降25.8%，至2636億元，凈利潤下滑一成，為22.44億元。對紅星美凱龍的投資一度為股東帶來約95億重組收益，但眼下卻“吃掉”了部分盈利。同期，這一家居板塊的收入為61億元，凈虧損20億元。合并報表后，為建發(fā)帶來5.67億元的虧損。林茂對該業(yè)務(wù)仍有期待，認為紅星美凱龍品牌優(yōu)勢突出，護城河高，收購后可提升建發(fā)的形象和全國影響力，助力供應(yīng)鏈運營和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

短期內(nèi)，林茂團隊尚可應(yīng)對財務(wù)壓力。賬上現(xiàn)金有900億元，短期借款和一年到期的流動負債為540億元，足以應(yīng)付所需。但應(yīng)對長期發(fā)展尚捉襟見肘。2023年秋，建發(fā)答復(fù)上交所問詢時表示，截至2022年末，可自由支配資金為887.45億元，未來三年總體資金缺口為2572.3億元，“不足以通過自有資金”滿足發(fā)展所需。林茂公開表態(tài)，建發(fā)將打磨產(chǎn)品和降本增效，謹慎拿地，并梳理持有的各類投資資產(chǎn)，通過出售轉(zhuǎn)讓等方式回籠資金?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1-10月，建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團合計新增土地貨值為755億元。

建發(fā)內(nèi)部也收縮支出。例如，林茂本人的薪酬去年已降至507萬元，比上一年少了200多萬。林茂團隊已在明顯加快融資力度。最新一筆融資為11月18日起息的中期票據(jù)，總額為15億元。年初至今，建發(fā)股份體系已至少發(fā)行11筆融資計劃，合計147億元。1-9月，建發(fā)的籌資活動現(xiàn)金流凈額為60.95億元。最新發(fā)行的中期票據(jù)票面利率為2.75%，顯示其信譽依然良好。

管理層原計劃通過向原股東配股再補血50億元。這筆融資申請始于2023年4月，最初期望的融資金額是85億元。隨后一年內(nèi)兩次下調(diào)募資額度，規(guī)模大幅降低。但在上會前夕，林茂團隊撤回申請文件。公告中僅模糊解釋為“內(nèi)外部環(huán)境的變化”和“內(nèi)部實際情況及發(fā)展規(guī)劃”。黃立沖認為，投資者可能對其潛力、盈利性持保守態(tài)度，影響配股成功率和募資規(guī)模。尤其是現(xiàn)金流下降，意味著償債能力和資金鏈緊張。在這種情況下，監(jiān)管機構(gòu)對其融資計劃也會持謹慎態(tài)度。

現(xiàn)階段也不是配股的合適節(jié)點。公布配股以來，建發(fā)股價一路下行，最低探至7元，直到9月政策提振才重新反彈。林茂為首的管理層終止配股，投資人至少松了口氣。停止配股能更好保護股東利益，滿足監(jiān)管要求。在黃立沖看來，股價長期破凈，若配股勢必又帶來利空。放棄50億的股權(quán)融資，林茂不得不另找資金支持龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模。好在樓市已現(xiàn)止跌回溫態(tài)勢，擴張期并購的資產(chǎn)開始貢獻利潤，如祥光銅業(yè)并表后已現(xiàn)盈利。建發(fā)的市值要回歸基本面，既需團隊的努力，更有賴于市場的復(fù)蘇。