近期關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的修復進程，投資者的觀點明顯分化。越來越多的人認為自9月底以來的反彈已經(jīng)結(jié)束，地產(chǎn)救市只是曇花一現(xiàn)。高盛、摩根大通等外資機構(gòu)預測2025年地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)探底，投資端將出現(xiàn)長達6-7年的下行周期。

境內(nèi)的地產(chǎn)研究者仍在追蹤市場變化中的有利因素。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市的房價跌幅有所收窄，上海和深圳新房價格環(huán)比上漲，但二手房整體仍呈現(xiàn)“以價換量”的趨勢。然而，從9月底開始，習慣了每周都有增量政策的投資者發(fā)現(xiàn)，當前地產(chǎn)行業(yè)進入了一個短暫的“政策真空期”。盡管北京、上海、廣州和深圳落實了取消非普通住宅標準的政策，但預期之外的增量政策并未出現(xiàn)。

受此影響，習慣于被政策驅(qū)動的地產(chǎn)股表現(xiàn)明顯回落。疊加地緣政治和美日政策變化的影響，11月15日以來兩周內(nèi)，A股地產(chǎn)股跌幅接近10%，港股地產(chǎn)跌幅接近20%。10月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)行業(yè)略有回暖，但仍拖累整體經(jīng)濟，特別是地產(chǎn)投資端的跌幅反而擴大。整個經(jīng)濟雖然表現(xiàn)出韌性，但青年失業(yè)率和工業(yè)企業(yè)利潤數(shù)據(jù)反映出內(nèi)生性修復不足。

專家從地產(chǎn)銷售高頻表現(xiàn)、價格走勢、政策預期和宏觀經(jīng)濟四個維度探討了地產(chǎn)修復進程，并對中長期改善趨勢做出展望。專家指出，11月中下旬以來，地產(chǎn)銷售趨勢走弱，這既有季節(jié)性因素也有內(nèi)生動力不足的原因。很多企業(yè)反饋，11月通常是淡季。盡管如此，相比去年同期，大部分城市仍有兩位數(shù)以上的增長，上海和深圳同比甚至翻倍。市場還需要新的增量政策支持，近期的稅費減免將在短期內(nèi)對地產(chǎn)銷售形成支撐。

核心城市的房價筑底趨勢逐漸明顯。10月70大中城市新房和二手房價格增速顯示，同比跌幅有所收窄，但大部分城市仍處于深度下跌階段。新房價格表現(xiàn)好于二手房，克而瑞樣本城市的一線、二線和三四線城市新房成交價格環(huán)比漲幅擴大，而二手房環(huán)比仍然下降。不過，二手房以價換量的趨勢在邊際上有所收斂，如北京二手房成交價格在10月出現(xiàn)拐點。新房和二手房價格仍在筑底，但邊際改善信號明顯。

自從11月人大常委會以來，財政對地產(chǎn)的支持包括稅費優(yōu)化和潛在的土地收儲專項債有所推進，但本周以來各地主要落實“取消非普通住宅認定”政策，未見更多增量政策。專家認為，前期政策正在生效，市場活躍度穩(wěn)步回升，尤其是一二線核心城市。四季度貨幣進一步寬松可期，傳導機制疏通更為重要。土地儲備專項債政策也在推進，財政部表示后續(xù)政府赤字和杠桿率尚有提升空間。

10月份地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)表明，盡管銷售端略有改善，但投資端景氣度加速下行，是所有宏觀經(jīng)濟分項中最差的。地產(chǎn)仍然是最嚴重的拖累項，投資增速跌幅為10.3%，比上個月擴大0.2個百分點。青年失業(yè)率與地產(chǎn)投資增速密切相關(guān)，三季度地方專項債落地加快及降息背景下居民消費改善對沖了部分負面影響。地產(chǎn)投資增速偏弱對地產(chǎn)鏈大宗商品需求造成沖擊，整體上看宏觀經(jīng)濟尚未回到主動補庫存周期，PPI指數(shù)整體偏弱?；ㄍ顿Y增速也難以完全對沖地產(chǎn)投資和供給端的不景氣。

綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)的修復需要時間，不會一路向上。作為投資人，我們需要用持久戰(zhàn)思維重塑對地產(chǎn)的信心。