9月底以來的政策讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)感到振奮，但出險房企依然面臨諸多挑戰(zhàn)。近期，多家房企債務(wù)重組出現(xiàn)新變化，如融創(chuàng)需要二次重組境內(nèi)債務(wù)，遠(yuǎn)洋因重組方案細(xì)節(jié)問題遭到債權(quán)人反對。無論是正在推動重組還是已出臺方案的企業(yè)，面臨的挑戰(zhàn)越來越多。

房企債務(wù)重組困難的原因在于地產(chǎn)市場下行導(dǎo)致企業(yè)銷售收入減少、現(xiàn)金流緊張，難以滿足落實債務(wù)重組計劃，處置資產(chǎn)也受到一定限制。此外，全球經(jīng)濟環(huán)境的不確定性也給債務(wù)重組帶來額外挑戰(zhàn)。

在企業(yè)和債權(quán)人的博弈中，出險房企能否安全“上岸”仍是一個未知數(shù)。近年來，行業(yè)共有60多家上市房企發(fā)生債務(wù)違約，這些企業(yè)的信用層面受到影響，融資銷售等均出現(xiàn)斷崖式下跌，有的甚至因財報難產(chǎn)、股價低迷而退市。推動債務(wù)整體重組是這些出險企業(yè)自救的第一步。2024年以來，多家房企境外債務(wù)整體重組取得進(jìn)展，但推進(jìn)難度依然較高。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，這家國資背景的房企陷入了漫長的重組“拉鋸戰(zhàn)”。債權(quán)人方面的反對聲音包括：遠(yuǎn)洋的境外債重組方案優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人；利用跨組別強行通過機制來實施重組；大股東未給予更多支持；削債比例較高等。11月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)舉行了境外債權(quán)重組電話會，向債權(quán)人澄清了市場上的誤導(dǎo)性消息。法律顧問表示，遠(yuǎn)洋與中國人壽簽署的支持文件并不具備法律約束力，并強調(diào)遠(yuǎn)洋始終優(yōu)先考慮債權(quán)人利益，公平公正對待所有債權(quán)人。當(dāng)前的重組方案已經(jīng)做到“應(yīng)給盡給”。

遠(yuǎn)洋將范圍內(nèi)債務(wù)分為ABCD四組，不同分組的方案將按規(guī)定比例分配新貸款或票據(jù)，扣除新債務(wù)后的剩余債務(wù)，債權(quán)人可選擇發(fā)行兩年期強制可轉(zhuǎn)換債券或低息新永續(xù)證券。不僅是遠(yuǎn)洋，碧桂園、旭輝等房企也在積極推進(jìn)境外債務(wù)重組。

房企境內(nèi)債面臨的壓力也不小。過去幾年，許多房企一直在解決境外債務(wù)重組問題，但境內(nèi)債壓力同樣不小。不少房企在境內(nèi)債務(wù)展期后，利息壓力越來越大，甚至到了無法支付的地步。融創(chuàng)推出了境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期等四個選項。克而瑞認(rèn)為，本輪談判可能更加艱難，因為涉及利益讓步。

即便存在拉鋸與困難，房企境內(nèi)債再次重組依然不可避免。華泰證券預(yù)計部分房企可能參照境外債務(wù)的重組模式，推出系統(tǒng)性化債方案。國泰君安表示，9月24日央行發(fā)布會是本輪地產(chǎn)行業(yè)政策的拐點，地產(chǎn)進(jìn)入新階段，預(yù)計資產(chǎn)整合和重組將成為接下來的重點，境內(nèi)債務(wù)重組將有提速的可能。

劉水指出，房企真正走出危機還需要市場回暖支持。9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心，若各項政策加力并較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善。房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期，加速布局較好項目的銷售去化，快速回籠資金，增強償債能力。