鄭州、重慶等現(xiàn)房收儲(chǔ)后配租效果普遍好于配售

2024年5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。這一政策旨在通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)存量商品房去庫(kù)存、加快保障性住房供給，并改善房企的資金狀況。鄭州、重慶等現(xiàn)房收儲(chǔ)后配租效果普遍好于配售！

進(jìn)入三季度，收儲(chǔ)進(jìn)入落地期，超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持，29個(gè)城市發(fā)布了征集公告。福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成收儲(chǔ)甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營(yíng)。其中，福州、重慶、天津、青島是租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，收購(gòu)項(xiàng)目大多用于配租而非配售。

鄭州和重慶作為典型城市，其配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房。對(duì)于配售型保障房而言，落地效果不一，主要取決于入市項(xiàng)目所處區(qū)位、配套和價(jià)格。

同年5月17日，全國(guó)召開(kāi)保交房工作視頻會(huì)議，國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)政府可以酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。同日下午，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С帧?月20日，住建部明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。三季度，各地房源征集公告密集發(fā)布，多城已開(kāi)啟首批保障性住房配租、配售。

9月24日，央行宣布將3000億元保障性住房再貸款中的資金支持比例由60%提高至100%，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，提升了貸款投放積極性。截至二季度末，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發(fā)放再貸款資金超過(guò)120億元。

截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有29個(gè)城市發(fā)布了收儲(chǔ)細(xì)則，要求主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲(chǔ)價(jià)格等方面。隨著支持力度加強(qiáng)，收購(gòu)細(xì)則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面進(jìn)行了優(yōu)化。

7月29日，鄭州市正式開(kāi)始首批配售型保障性住房配售工作，成為全國(guó)范圍內(nèi)率先開(kāi)啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。首批配售分為3個(gè)配售項(xiàng)目和1個(gè)預(yù)登記項(xiàng)目，共計(jì)1999套房源，均為精裝修交付，房屋均價(jià)在5200-7200元/平方米之間。鄭州推出的配售型保障性住房以主城外圍四環(huán)沿線項(xiàng)目為主，低價(jià)銷售、封閉管理。首批1242組家庭滿額搖號(hào)，客戶優(yōu)選靠近城區(qū)且性價(jià)比高的項(xiàng)目。沁河苑和惠康佳苑房源因區(qū)位較好且價(jià)格便宜，受歡迎程度較高，而雪松苑則較低。

鄭州配售型保障房入市對(duì)樓市造成了一定影響，新房房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，未來(lái)庫(kù)存壓力還將加劇。目前政府公示的配售型保障性住房項(xiàng)目多數(shù)位于主城四環(huán)沿線，2024年四環(huán)沿線商品住宅均價(jià)為11255元/平方米，同比下滑8%。按照首批保障性住房釋放價(jià)格，約為周邊新房均價(jià)的50%～70%，二手房均價(jià)的80%～90%。過(guò)多投入市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)周邊剛需項(xiàng)目形成沖擊。

9月2日，重慶市首批公租房轉(zhuǎn)為配售型保障性住房項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)，價(jià)格僅為周邊市場(chǎng)化新房的3折，約周邊二手房的5折。民心佳園和美麗陽(yáng)光家園項(xiàng)目的申購(gòu)房?jī)r(jià)分別為5820元/平方米和4560元/平方米。不過(guò)，申購(gòu)條件較為苛刻，僅限已入住公租房的承租人，且無(wú)拖欠租金、保證金、物業(yè)費(fèi)等違規(guī)行為。從CRIC重慶機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，兩項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況一般，主要原因在于客戶基數(shù)有限及小區(qū)環(huán)境問(wèn)題。

除了公租房轉(zhuǎn)配售型保障房項(xiàng)目外，重慶還有多個(gè)新建配售型保障房項(xiàng)目進(jìn)入申購(gòu)環(huán)節(jié)。九龍坡、大渡口、高新區(qū)、北碚區(qū)這四個(gè)區(qū)的保障房項(xiàng)目已進(jìn)行購(gòu)房意向登記填報(bào)。從售價(jià)來(lái)看，價(jià)格僅為同板塊商品房的5-7折。橫向比較價(jià)格和地段來(lái)看，九龍宸曦性價(jià)比較高，預(yù)期也將實(shí)現(xiàn)熱銷。

綜上所述，配租型保障房因低于周邊平均租金且配套設(shè)施完善，往往能取得不錯(cuò)的招租效果。對(duì)于配售型保障房而言，鄭州和重慶的落地效果不一，對(duì)樓市的影響也有所不同。即使短期內(nèi)可能加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這一舉措有利于盤(pán)活閑置土地，緩解房企的回款和銷售壓力，助力去庫(kù)存。

鄭州、重慶等現(xiàn)房收儲(chǔ)后配租效果普遍好于配售！