關(guān)于房地產(chǎn)市場，有幾點值得關(guān)注。首先是房貸利率下行周期接近尾聲，后續(xù)再調(diào)降房貸利率的可能性不大。其次，在房貸利率水平觸底的情況下，房屋成交量在攀升，但仍然是以價換量的邏輯。最后，如果在前兩點的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場仍然沒有企穩(wěn)，后續(xù)可能會出臺哪些措施來穩(wěn)定地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場的重要性不言而喻，它不僅關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展，更關(guān)乎民生。接下來具體分析這三點問題。

央行潘行長在10月18日金融街論壇年會上表示，接下來會降息20到25個基點。10月21日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）和5年期LPR均下降25個基點。這是2024年的第3次調(diào)降，尤其是5年期及以上LPR合計下降了60個基點。10月25日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行以及郵儲銀行等全國性商業(yè)銀行同步對存量房貸利率批量集中調(diào)整，統(tǒng)一下調(diào)至LPR-30個基點。

這次調(diào)降對新增購房群體和存量購房群體產(chǎn)生了積極影響，媒體稱年度可以節(jié)省利息支出1500億，惠及5000萬戶家庭，100萬貸款20年等額本息可以節(jié)省5萬元。對于買了房或準備買房的人來說都是好消息。

從市場層面來看，一些城市如廣州，本身房貸利率水平較低，按本次政策調(diào)整后，將出現(xiàn)住房公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率倒掛的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2024年前兩個季度，商業(yè)銀行的凈息差已經(jīng)壓縮至1.54%，再破歷史低位。如果按照調(diào)降幅度計算，凈息差會再次壓縮25~30個基點，達到1.29~1.24%。截至10月21日，最新銀行存款利率顯示，1年期整存整取利率下調(diào)至1.10%。這意味著銀行凈息差已無限接近一年期整存整取利息，還需承擔可能發(fā)生的死賬、呆賬、壞賬風險。

目前全國范圍內(nèi)的商貸利率維持在3%左右，本次調(diào)降后商貸利率降低至2.75%以內(nèi)，比2.85%左右的住房公積金貸款利率還要低。這種情況下，銀行利潤被進一步壓縮，一些地區(qū)的銀行開始高喊壓力大，一年調(diào)降三次確實罕見，反映出當局對房地產(chǎn)市場的重視。

在房貸利率水平觸底的情況下，房屋成交量在攀升，但仍然是以價換量的邏輯?？巳饠?shù)據(jù)統(tǒng)計了12個核心一二線城市2024年10月商品住宅成交面積，除合肥外都保持了兩位數(shù)以上的增長，杭州同比暴增86%，寧波65%，蘇州32%，廣州30%。鏈家數(shù)據(jù)也顯示，二手房掛牌量穩(wěn)步上升，2024年1月份99064套攀升至10月20日的113071套。這些數(shù)據(jù)反映出不少手里有多套住房的房主選擇趁機出貨，當前仍是以價換量階段。

新房價格并沒有顯著提升，更多數(shù)據(jù)需等待11月初統(tǒng)計局發(fā)布的70城房地產(chǎn)銷售及價格報告。政策刺激是為了給市場帶來更廣闊的發(fā)展空間，這是一個長效周期，具有長尾效應(yīng)。

若房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，后續(xù)可能會采取措施如繼續(xù)降存款利率、直接發(fā)補貼或擴大城中村改造、危舊房改造規(guī)模。貨幣化安置方式可能性最大，類似于2015年、2016年的棚戶區(qū)改造。目前城中村改造、危舊房改造規(guī)模僅100萬套，不及2015年和2016年的規(guī)模，這個方向最值得關(guān)注。