管清友：房貸利率下調(diào)至2%較為合理

新政后一線樓市持續(xù)回暖，廣州10月份新房網(wǎng)簽6300套，比去年同期增長45.73%。深圳新房10月認購量達到8405套，平均每天認購382套，預(yù)計月底累計認購量有望超10000套。北京二手房房源掛牌量明顯減少，上海二手房單日網(wǎng)簽頻頻破千套。熱門二線城市如杭州也逐步回暖，土拍再現(xiàn)新地王。

9月26日政治局會議提出促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，住建部等五部委推出一系列措施，包括專項債用于存量土地和存量商品房收購、100萬套城中村貨幣化安置、白名單信貸額度增加至4萬億等。自9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，住建部稱市場出現(xiàn)了積極變化，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底。

在此背景下，管清友認為一線城市房價已跌至2015年、2016年的水平，目前處于階段性企穩(wěn)。但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，一二線城市房價很難一直保持在這個水平，長遠來看大概率會穩(wěn)定在2013-2015年水平，以時間換空間緩釋樓市風險。房貸利率下調(diào)是趨勢，未來下調(diào)至與十年期國債收益率持平即2%左右較為合理，但應(yīng)多頻次、小步快跑，一次性大幅下調(diào)對商業(yè)銀行沖擊較大。

對于買房時機，如果從租金回報率角度看，收益率能達到2%的水平，他認為房地產(chǎn)是一個可以考慮的投資選項。他建議穩(wěn)樓市與股市政策力度還可以更大，比如特別國債的發(fā)行，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。此外，著力點應(yīng)該放在促銷費、增加居民收入，從全國層面發(fā)放消費券和現(xiàn)金。

管清友認為，整個宏觀政策已經(jīng)進入系統(tǒng)性反通縮階段，短期或當務(wù)之急是活躍股市、穩(wěn)定樓市。三四線城市房價從2021年年底開始下跌，一線城市則從2023年二季度開始，跌幅很大，穩(wěn)樓市至關(guān)重要。關(guān)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，他認為還是要回歸市場，因為這其實是用行政評判一個市場主體，而市場主體的財務(wù)指標在隨時變化?！鞍酌麊巍敝贫葟娬{(diào)風險底線，列入“白名單”的項目均是有問題的項目。

棚改規(guī)模較小，相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規(guī)模較小。當前面臨的問題是房地產(chǎn)階段性過剩，最好的方式是“以房換房”，結(jié)合存量房“收儲”去庫存。至于是發(fā)放現(xiàn)金還是“房票”，各地要因地制宜去落實，最好是能夠兼顧政府“收儲”、存量房去化和棚戶區(qū)住戶居住條件改善。

如果新政效果未達預(yù)期，房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，北京、上海和深圳也沒有完全放開。如果沒有達到預(yù)期，反通縮力度肯定要更大。管清友建議發(fā)行特別國債，特別是財政部提出專項債可以用于地方化債，數(shù)量要做好預(yù)期管理，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。這一輪政策核心在于地方化債、民生和消費以及資本市場穩(wěn)定，目前著力點應(yīng)該放在促銷費、增加居民收入，從全國層面發(fā)放消費券和現(xiàn)金。

房產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置中的一個選擇，但不像過去20年那樣。對于高凈值群體，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很小，大部分是金融資產(chǎn)；對于大部分普通老百姓，80%的資產(chǎn)可能都是房產(chǎn)。房產(chǎn)有點像恩格爾系數(shù)，資產(chǎn)越少不動產(chǎn)占比越高，資產(chǎn)越多不動產(chǎn)占比越低。

本輪政策放松后，回暖信號能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買房、賣房交易多。房價急速下跌導致買家和賣家的選擇發(fā)生變化，一部分人認為價格可以接受且能負擔得起，恰需要買房就果斷出手；另一部分人可能擁有多套房產(chǎn)，預(yù)判房價再次大漲的概率小，需要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成金融資產(chǎn)。這也是為什么對金融資產(chǎn)的投資長期看好，不僅僅是股市，因為房地產(chǎn)周期過后，大量的不動產(chǎn)會變成金融資產(chǎn)，投向各種金融產(chǎn)品。

一線和二線城市進入階段性企穩(wěn)，進入到以時間換空間狀態(tài)。一線和二線城市的房價，大概率會穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個水平。如果形勢繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺與落地至關(guān)重要。

從租金回報率角度看，如果收益率達到十年期國債收益率水平，也就是2%的水平，他認為便是非常好的選擇。此外，這一輪財政政策、貨幣政策和金融政策的調(diào)整，為未來重大結(jié)構(gòu)性改革爭取時間。長期來看，考慮到人口老齡化趨勢，利率繼續(xù)下行、逼近至零應(yīng)該是相對確定的?？傂枨鬁p弱，大量產(chǎn)業(yè)肯定要出海，這便涉及到如何激發(fā)國內(nèi)需求的問題，這一次系統(tǒng)性政策調(diào)整對于消費與居民收入均有覆蓋，也采取了相應(yīng)措施，但力度還可以更大一些。

現(xiàn)在還有諸多工具和條件可以促進總需求，短期之內(nèi)如化債、發(fā)放消費券及建立農(nóng)民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標，進行系統(tǒng)性的政策調(diào)整。目前實際處在通貨緊縮狀態(tài)，從物價上漲結(jié)構(gòu)看，生活必需品價格上漲的幅度較大，需要配合消費券、現(xiàn)金發(fā)放和現(xiàn)金補貼等，一旦達成，樓市和股市也會回穩(wěn)。但這一點目前很難形成共識，所以他認為財政政策和貨幣政策力度還可以更大。