管清友：房貸利率下調(diào)至2%較為合理樓市回暖信號(hào)顯現(xiàn)(2)

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2024-10-25 07:52:26 新浪

棚改規(guī)模較小，相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規(guī)模較小。當(dāng)前面臨的問題是房地產(chǎn)階段性過剩，最好的方式是“以房換房”，結(jié)合存量房“收儲(chǔ)”去庫(kù)存。至于是發(fā)放現(xiàn)金還是“房票”，各地要因地制宜去落實(shí)，最好是能夠兼顧政府“收儲(chǔ)”、存量房去化和棚戶區(qū)住戶居住條件改善。

如果新政效果未達(dá)預(yù)期，房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，北京、上海和深圳也沒有完全放開。如果沒有達(dá)到預(yù)期，反通縮力度肯定要更大。管清友建議發(fā)行特別國(guó)債，特別是財(cái)政部提出專項(xiàng)債可以用于地方化債，數(shù)量要做好預(yù)期管理，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。這一輪政策核心在于地方化債、民生和消費(fèi)以及資本市場(chǎng)穩(wěn)定，目前著力點(diǎn)應(yīng)該放在促銷費(fèi)、增加居民收入，從全國(guó)層面發(fā)放消費(fèi)券和現(xiàn)金。

房產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置中的一個(gè)選擇，但不像過去20年那樣。對(duì)于高凈值群體，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很小，大部分是金融資產(chǎn)；對(duì)于大部分普通老百姓，80%的資產(chǎn)可能都是房產(chǎn)。房產(chǎn)有點(diǎn)像恩格爾系數(shù)，資產(chǎn)越少不動(dòng)產(chǎn)占比越高，資產(chǎn)越多不動(dòng)產(chǎn)占比越低。

本輪政策放松后，回暖信號(hào)能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買房、賣房交易多。房?jī)r(jià)急速下跌導(dǎo)致買家和賣家的選擇發(fā)生變化，一部分人認(rèn)為價(jià)格可以接受且能負(fù)擔(dān)得起，恰需要買房就果斷出手；另一部分人可能擁有多套房產(chǎn)，預(yù)判房?jī)r(jià)再次大漲的概率小，需要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成金融資產(chǎn)。這也是為什么對(duì)金融資產(chǎn)的投資長(zhǎng)期看好，不僅僅是股市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期過后，大量的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)變成金融資產(chǎn)，投向各種金融產(chǎn)品。

一線和二線城市進(jìn)入階段性企穩(wěn)，進(jìn)入到以時(shí)間換空間狀態(tài)。一線和二線城市的房?jī)r(jià)，大概率會(huì)穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個(gè)水平。如果形勢(shì)繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺(tái)與落地至關(guān)重要。

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