存量房貸利率大降，這波“降息紅包”你準備好了嗎

中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于降低存量個人住房貸款利率的通知，目前國有大行和多家股份制銀行已經(jīng)公布了具體的操作方案，并計劃在10月底前統(tǒng)一實施批量調(diào)整，確保過程穩(wěn)妥有序，讓借款人安心。

調(diào)整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本一致。原則上，存量房貸利率將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30BP”，不再區(qū)分首套和二套房。北京、上海等城市的存量房貸利率也將大幅下調(diào)，尤其是之前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者，這次將統(tǒng)一調(diào)整為“LPR-30BP”。這是2023年“830政策”以來一系列樓市寬松政策的最新落地措施。

根據(jù)現(xiàn)行LPR，調(diào)整后的房貸利率通?？梢赃_到3.55%。然而，這個利率并不是每個人都能立即享受。即使房貸合同約定了LPR掛鉤的浮動利率，其中LPR的數(shù)字也不是實時調(diào)整的，而是有一個重定價周期。當前存量房貸的重定價周期一般是一年，只有到了每年中一個固定日期，房貸中的LPR才會更新為最新值。因此，央行上次調(diào)降LPR后還沒有到重定價日的貸款人暫時還不能享受到3.55%的利率。

在當前的降息周期中，如果能縮短重定價周期，貸款人就能更快地享受到LPR下降的好處。9月29日央行指導商業(yè)銀行降低房貸利率的文件中提到，自2024年11月1日起，商業(yè)性個人住房貸款借款人可以與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。但具體是否強制執(zhí)行以及協(xié)商后的周期長度，央行尚未明確。多家大型銀行表示，11月1日后，存量和新發(fā)放個人住房貸款確實可以協(xié)商重定價周期，選擇按年、半年或季度重定價。

央行文件還指出，當存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)差距時，借貸雙方可以通過變更合同等方式自主協(xié)商調(diào)整貸款利率加點幅度，無需等待下一次批量調(diào)整。這顯示了央行此次減輕存量房貸負擔的決心。

專家認為，下調(diào)存量房貸利率政策涉及多個部門，推動順利實施實屬不易，此舉將明顯減輕購房者的還款壓力，提升消費能力。此外，這次調(diào)整對銀行凈息差的影響總體保持中性。5月17日放開住房貸款利率下限后，房貸利率顯著下降，新發(fā)放和存量個人住房貸款利率之間的差距再次拉大。許多存量房貸選擇提前還貸，導致銀行利息收入減少，還出現(xiàn)了經(jīng)營貸、消費貸替換房貸的現(xiàn)象。

近期，一線城市樓盤訪客量和認購量有所增加，居民提前還房貸的情況也有所減少。某國有大行深圳市分行表示，9月25日以來，個人按揭提前還貸的日均申請量較9月上中旬下降了六成。此外，9月央行降準0.5個百分點，相當于為銀行提供了1萬億元的長期低成本資金，中期借貸便利（MLF）和公開市場操作利率的下降也有助于降低銀行的資金成本。預計隨著這些政策效果逐步顯現(xiàn)，存款利率也將調(diào)整，進一步減輕銀行的利息負擔。銀行凈息差所受影響總體是中性的。存量房貸利率大降，這波“降息紅包”你準備好了嗎！