救樓市的牌，明著打了！

目前的策略主要是將債務(wù)轉(zhuǎn)移。昨天，住建部召開新聞發(fā)布會(huì)，對房地產(chǎn)救市措施進(jìn)行了總結(jié)和補(bǔ)充，這意味著常規(guī)救市手段已基本出完。

現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)救市的目標(biāo)是高層在9月底會(huì)議上提出的“去庫存，讓房地產(chǎn)市場停止下跌”。主要手段包括三個(gè)方面：一是央行和高層推動(dòng)銀行為開發(fā)商提供資金周轉(zhuǎn)，確保保交樓以穩(wěn)定樓市供給；二是刺激居民購房，通過“四個(gè)取消、四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”中的貨幣化安置等措施；三是鼓勵(lì)地方政府購房，通過結(jié)構(gòu)性貨幣工具給商業(yè)銀行優(yōu)惠，或使用專項(xiàng)債購買房產(chǎn)。

整個(gè)救市框架旨在從供需兩端穩(wěn)定市場。供給端通過“白名單”向開發(fā)商提供資金支持，需求端則通過居民和地方政府的購房行為來增加買方力量。然而，今年的救市重心似乎更偏向于需求端，不斷通過降首付、降利率、取消限購以及鼓勵(lì)地方政府購房等方式擴(kuò)大買方力量，本質(zhì)上是在進(jìn)行債務(wù)轉(zhuǎn)移。

房地產(chǎn)去庫存需要把房子賣出去，房子從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到購房者手中時(shí)，債務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，救市的核心思路是盡量為開發(fā)商提供資金支持，穩(wěn)住基本盤，然后尋找買家，將債務(wù)轉(zhuǎn)移出去。如果找不到買家，就創(chuàng)造新的需求。

這次發(fā)布會(huì)上提到的兩項(xiàng)新舉措也體現(xiàn)了這一思路：“白名單”的貸款規(guī)模擴(kuò)大至4萬億，以確保開發(fā)商的資金鏈不斷；同時(shí)計(jì)劃進(jìn)行100萬套城中村改造和危舊房改造，借助貨幣化安置創(chuàng)造新的需求。

然而，這些措施能否有效阻止房地產(chǎn)市場的下跌仍存疑慮。首先，雖然4萬億的輸血看似不少，但實(shí)際新增額度僅為1.67萬億，在龐大的房地產(chǎn)市場中作用有限。更重要的是，如何解決銀行不愿貸款給開發(fā)商的問題才是關(guān)鍵。數(shù)據(jù)顯示，銀行對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目愿意放貸，但對于不優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目即使有零利率資金也不愿冒險(xiǎn)。

其次，當(dāng)前環(huán)境與2015年到2018年的棚改時(shí)期不同。當(dāng)時(shí)房價(jià)上漲且居民有加杠桿的空間，而現(xiàn)在房價(jià)走低，居民杠桿率已經(jīng)很高。因此，即便推出100萬戶的棚改計(jì)劃，其效果可能也難以達(dá)到預(yù)期。

綜上所述，通過增加開發(fā)商融資和貨幣化安置的方式創(chuàng)造新的買盤雖能在邏輯上支撐樓市，但在當(dāng)前環(huán)境下，整體效果可能有限。后續(xù)還需進(jìn)一步發(fā)力，特別是在需求端，無論是居民還是地方國企，都需要在價(jià)格走低的情況下主動(dòng)負(fù)債購房，否則市場難以快速穩(wěn)定。