移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)如此成熟的時(shí)代，網(wǎng)站還能值多少錢？最近一筆被“光速拒絕”的收購(gòu)交易給出了答案。日前默多克家族旗下的澳大利亞REA集團(tuán)表示，正在考慮收購(gòu)收購(gòu)英國(guó)網(wǎng)站Rightmove。

據(jù)了解，此次REA的收購(gòu)要約對(duì)Rightmove的估值為每股7.05英鎊。消息公布后，這家英國(guó)最大的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站市值飆漲超過(guò)27%，股價(jià)也一度超過(guò)7英鎊，市值達(dá)到了56億英鎊（約合520億人民幣）。

僅僅在一周后，REA即稱收購(gòu)要約已被Rightmove拒絕。不過(guò)這也正常，一場(chǎng)數(shù)百億人民幣規(guī)模的收購(gòu)，通常伴隨著虛虛實(shí)實(shí)的消息，這不截至9月12日，Rightmove雖然漲幅有所回落，但市值仍然超過(guò)50億英鎊（約合480億人民幣）。也就是說(shuō)，短期內(nèi)的收購(gòu)落空，不影響市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)Rightmove形成了新的預(yù)期，胃口已經(jīng)被吊起來(lái)了，就看大家能否達(dá)成新的一致了。

又一筆刷新紀(jì)錄的交易

先來(lái)看交易雙方。

發(fā)起方REA集團(tuán)成立于20世紀(jì)90年代中期，發(fā)跡于墨爾本唐卡斯特郊區(qū)的一個(gè)車庫(kù)里，并于1999年在澳大利亞證券交易所上市，在互聯(lián)網(wǎng)泡沫期間一度成為股市寵兒。

如今該公司已成為澳大利亞最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站，業(yè)務(wù)范圍遍布全國(guó)以及印度和東南亞，擁有2800多名員工。其在澳大利亞擁有的多家房地產(chǎn)網(wǎng)站，包括“realestate.com.au”、“property.com.au”和數(shù)據(jù)公司Proptrack。它在印度還擁有多個(gè)品牌，在美國(guó)擁有“realtor.com”。

據(jù)悉這并不是該公司首次試圖進(jìn)軍英國(guó)，只不過(guò)在2009年，全球金融危機(jī)期間，REA將其房地產(chǎn)網(wǎng)站PropertyFinder Group出售給了Rightmove競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Zoopla。

默多克家族于2001年首次入股REA，標(biāo)普全球市場(chǎng)情報(bào)顯示，默多克旗下新聞集團(tuán)持有REA 61%的股份，是絕對(duì)控股的單一大股東，其他股東的持股比例均不超過(guò)2%。

而另一方Rightmove最初成立于2000年，是英國(guó)四大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Countrywide、Connells、Halifax和Royal and Sun Alliance的合資企業(yè)，2006年3月在倫敦證券交易所上市。

隨后，在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮推動(dòng)下，這家英國(guó)公司的股價(jià)飆升，并于2021年12月31日創(chuàng)下歷史新高，隨后在疫情爆發(fā)后暴跌了約30%。

Rightmove是英國(guó)最大的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用它來(lái)發(fā)布待售和出租的房產(chǎn)信息。其在英國(guó)的市場(chǎng)份額超過(guò)80%，每月訪問(wèn)量超過(guò)1億，有著壓倒性的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，說(shuō)它是英國(guó)版“鏈家”也絲毫不為過(guò)，在英國(guó)國(guó)內(nèi)它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為Zoopla和OnTheMarket，后者在被美國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)CoStar收購(gòu)后，于最近啟動(dòng)了擴(kuò)張計(jì)劃。

可見(jiàn)，如果交易達(dá)成，那合并后的公司勢(shì)必將改變兩大洲的在線房地產(chǎn)市場(chǎng)，并確立全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，這兩家公司的處境并不相同，消息公布當(dāng)天，Rightmove股價(jià)飆升了27.6%，創(chuàng)下了有記錄以來(lái)最大的盤中漲幅，其市值增加了約10億英鎊，達(dá)到56億英鎊（合520億人民幣）。反之，REA股價(jià)卻下跌5.3%，這是自2018年11月以來(lái)最大的單日跌幅，而股價(jià)應(yīng)聲下跌的原因，可能是投資者擔(dān)心它可能不得不發(fā)行股票來(lái)為交易提供資金。

一場(chǎng)雙向奔赴？

再來(lái)聊聊這兩家公司和行業(yè)的現(xiàn)狀。

其實(shí)，被收購(gòu)方Rightmove在近年來(lái)保持了穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)，這主要源于其核心業(yè)務(wù)房屋廣告的穩(wěn)定性，數(shù)據(jù)顯示，去年Rightmove收入增長(zhǎng)約10%，達(dá)到3.643億英鎊，稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)7.7%，達(dá)到2.598億英鎊。

同時(shí)，去年加入該公司的首席執(zhí)行官Johan Svanstrom將租賃房屋、抵押貸款服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)作為增長(zhǎng)領(lǐng)域，并投資了一家數(shù)字化購(gòu)房企業(yè)，這也為Rightmove帶來(lái)了新的增長(zhǎng)計(jì)劃。

同時(shí)隨著英國(guó)住房市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)起色，Rightmove的未來(lái)前景可謂一片光明。

然而，由于房屋建筑商尋求增加土地持有量，英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最近兩年出現(xiàn)了一些大型交易和收購(gòu)嘗試。其中最為標(biāo)志性的案例，莫過(guò)于美國(guó)房地產(chǎn)公司CoStar從一個(gè)商業(yè)街代理商財(cái)團(tuán)手中，收購(gòu)了英國(guó)網(wǎng)站OnTheMarket。

這筆交易過(guò)后，Rightmove的地位開(kāi)始受到挑戰(zhàn)，它在年度報(bào)表中大談創(chuàng)新和活力，但除了每年毫不留情地提高代理商和開(kāi)發(fā)商的費(fèi)用外，它幾乎什么也沒(méi)做。因?yàn)樵撠?cái)團(tuán)希望從Rightmove和第二大門戶網(wǎng)站Zoopla手中奪回市場(chǎng)控制權(quán)。

所以，當(dāng)下的Rightmove急需擴(kuò)大規(guī)模，讓自己的地方更加穩(wěn)固，也就是說(shuō)這筆交易的發(fā)生，正值英國(guó)住宅門戶網(wǎng)站市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇之際。

同樣，REA也有這方面的考慮，一方面發(fā)起并購(gòu)是REA的常規(guī)操作，過(guò)去二十年，REA集團(tuán)相繼收購(gòu)了一系列全球頂級(jí)在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的股份，包括意大利的Casa.it、英國(guó)的Zoopla，以及美國(guó)的Move Inc，后者運(yùn)營(yíng)著美國(guó)訪問(wèn)量第二大的房產(chǎn)信息網(wǎng)站Realtor.com。

與此同時(shí)，REA董事會(huì)認(rèn)為，REA與Rightmove在核心住宅業(yè)務(wù)的領(lǐng)先市場(chǎng)地位、相鄰細(xì)分市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張和創(chuàng)新、領(lǐng)先的受眾份額和強(qiáng)大的品牌知名度，以及高度一致的文化價(jià)值觀等方面有著明顯的相似之處。

當(dāng)然，在重金收購(gòu)的背后，REA的野心遠(yuǎn)不止于此，更是因?yàn)樗吹搅艘粋€(gè)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，即運(yùn)用其全球領(lǐng)先的能力和專業(yè)知識(shí)，來(lái)提升合并后投資組合中客戶和消費(fèi)者的價(jià)值，創(chuàng)建一家全球多元化的數(shù)字地產(chǎn)公司，在澳大利亞和英國(guó)占據(jù)第一的位置。

作為轉(zhuǎn)型的鋪墊，REA集團(tuán)一直忙于發(fā)起“全球黑客馬拉松”，公司投入了大量的時(shí)間和金錢來(lái)展示自己是一家創(chuàng)新型公司，不斷為本土的代理商和更廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)提供新的想法和新產(chǎn)品。

例如，去年6月，該公司推出了用戶身份驗(yàn)證平臺(tái)Locke，為其主要房地產(chǎn)平臺(tái)的1400萬(wàn)用戶提供安全訪問(wèn)。

在我看來(lái)，讓這筆交易出現(xiàn)的最直接原因，還是因?yàn)镽ightmove是“歐洲最便宜的上市分類廣告公司”。

而另一方，由于澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)推高了利潤(rùn)，REA的股價(jià)在過(guò)去一年中上漲了25%。該公司上個(gè)月公布年度凈利潤(rùn)為4.605億澳元，相當(dāng)于3.115億美元，比去年同期增長(zhǎng)24%。

靴子落地仍面臨挑戰(zhàn)

雖然Rightmove的性價(jià)比高，但REA支付這筆巨款仍不輕松。

按照現(xiàn)在的報(bào)價(jià)，REA目前的自由現(xiàn)金流僅相當(dāng)于收購(gòu)Rightmove所需市值的十分之一，因此可能需要通過(guò)股權(quán)融資獲得資金，這勢(shì)必會(huì)稀釋股份。

更重要的是，任何交易都會(huì)有大幅溢價(jià)，花旗集團(tuán)則認(rèn)為REA會(huì)盡量將溢價(jià)限制在30%左右。這個(gè)判斷的根據(jù)則是，趁市場(chǎng)情緒不穩(wěn)定時(shí)收購(gòu)該業(yè)務(wù)，REA支付的價(jià)格將比在房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰期收購(gòu)時(shí)低得多。

另一方面，就算REA出得起價(jià)格，但英國(guó)監(jiān)管部門及Rightmove的股東能否接受還有待明確。

首先，在住房銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期疲軟的情況下，Rightmove卻受益于其租賃業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。有分析指出英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是澳大利亞的三倍，而Rightmove是一家利潤(rùn)豐厚的公司，可以產(chǎn)生大量買家和賣家線索，從而有助于降低運(yùn)營(yíng)成本。

其次，REA集團(tuán)的收入和利潤(rùn)比Rightmove大，但Rightmove的股東近年來(lái)享受著令人難以置信的利潤(rùn)和投資回報(bào)，他們需要經(jīng)過(guò)一番說(shuō)服才能同意收購(gòu)。同時(shí)，Rightmove被看做是英國(guó)股市上獨(dú)一無(wú)二的資產(chǎn)，股東不太可能接受較低的出價(jià)。

也有悲觀的聲音指出，本次收購(gòu)的唯一可能后果是，Rightmove作為英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之王的地位將加速衰落。

為了打消股東們的疑慮，REA在一份聲明中強(qiáng)調(diào)，與Rightmove合并將釋放大量股東價(jià)值，并增強(qiáng)合并后實(shí)體的增長(zhǎng)前景，還承諾將為Rightmove引入更多投資和創(chuàng)新，旨在推動(dòng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)和豐厚的股東回報(bào)。

當(dāng)下還存在的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，澳大利亞一些大型公司在英國(guó)接連遭遇了失敗，其中包括Wesfarmers，該公司在2016年以7.05億美元收購(gòu)五金連鎖店Homebase失敗。該公司于2018年退出了這項(xiàng)投資。Lendlease也大幅縮減了其國(guó)際擴(kuò)張計(jì)劃，并將于明年退出英國(guó)，而AMP則在21世紀(jì)曾試圖擴(kuò)張到英國(guó)地區(qū)，但未能成功。

不難看出，這筆交易如果達(dá)成，不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，更是澳大利亞與英國(guó)交易上的破冰?？稍捳f(shuō)回來(lái)，打破常規(guī)，何其容易，未來(lái)這筆交易走向如何，恐怕更多的還是在于REA的決心。