專家稱房地產(chǎn)市場調(diào)整還需要3到5年

2024年的博鰲房地產(chǎn)論壇在海南辦得挺熱鬧的，很多房產(chǎn)界的大佬和學(xué)者們都去了，大家一起聊了聊未來房地產(chǎn)市場的走向。

像保利、華潤、中海、金地、招商、華發(fā)這些大房企的老總們都發(fā)表了自己的觀點，還有陳淮、樊綱、夏亦豐、陸挺這些經(jīng)濟學(xué)界的名人也說了說自己的想法。

房企老板們對未來挺有信心的 大多數(shù)房產(chǎn)公司的高層都覺得，未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該會不錯。保利發(fā)展就表示，雖然這兩年房地產(chǎn)行業(yè)挺折騰的，但現(xiàn)在市場好像有點兒回暖了。他們提到了幾個讓人樂觀的理由：

政策放寬了：好多城市買房的限制放寬了，貸款利率也低了，買房容易了，市場應(yīng)該會熱鬧起來。 行業(yè)洗牌了：這幾年小房企退出，市場集中度提高了，對大房企來說是好事，能賺更多錢，市場也更穩(wěn)定。 大家要住好房：現(xiàn)在的人都想要好房子，房企得跟著市場走，做出大家喜歡的產(chǎn)品。 科技幫忙了：用了人工智能、云計算這些新技術(shù)，蓋房子和管房子都更方便了，客戶也更高興了。 恒隆地產(chǎn)的陳啟宗也說了，房地產(chǎn)市場差不多已經(jīng)到了最低谷，接下來就該好好發(fā)展了。

專家們則比較保守 和房企老板們相比，一些專家對市場回暖這事兒就比較保守。陳淮教授就提醒說，房地產(chǎn)要想真的好轉(zhuǎn)，還得慢慢來，估計得有三五年的時間。他提到了兩個需要注意的問題：

好轉(zhuǎn)不容易：房地產(chǎn)要想恢復(fù)，不是一朝一夕的事，得長期努力，政策也得跟上。 風(fēng)險得注意：比如現(xiàn)在推行的現(xiàn)房銷售制度，也不能完全避免風(fēng)險，還得有更全面的策略來穩(wěn)住市場。 夏亦豐分析師也說了，市場雖然有點兒回暖，但要說全面復(fù)蘇，還得再等等。一線城市的房價正在慢慢回到合理范圍，二線城市的價格調(diào)整就更明顯了。

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專家們熱議了一個大家都很擔(dān)心的議題：中國房地產(chǎn)會不會像日本那樣，長時間走下坡路。很多人都在想，我們會不會也遇到類似日本那樣的“失落三十年”。

樊綱老師，他是中國經(jīng)濟體制改革研究會的副會長，也是深圳綜合開發(fā)研究院的院長，他就跟大家說，咱們拿中國和日本的房地產(chǎn)市場比，其實有點兒比錯了。他說，現(xiàn)在中國的狀況，更像是日本以前，那個城市化快速發(fā)展的時候，跟我們現(xiàn)在的情形挺像的。

樊綱老師還解釋了一下，1991年日本房市出問題那會兒，日本的城市化率都快到80%了，已經(jīng)是個很現(xiàn)代化、工業(yè)化的國家了。但咱們中國現(xiàn)在城市化率才65%左右，這說明咱們還有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)市場還有得忙呢，不管是買房自住還是改善住房，需求都還在。

陸挺老師，他是野村證券的中國經(jīng)濟專家，他也插了一句，說直接把中國和日本的房市拿來對比，其實不太合適。他建議咱們得看看日本當(dāng)年房市泡沫破了以后是怎么應(yīng)對的，這些經(jīng)驗對我們來說挺重要的。

陸挺老師認為，最關(guān)鍵的是得有耐心，讓市場風(fēng)險自己慢慢消化。咱們中國也得慢慢來，別急，一步步地解決問題，這樣市場才能調(diào)整得更好。

特別是現(xiàn)在這個保交房的問題，怎么處理這個事兒，直接影響到市場的健康發(fā)展。保交房政策不光是看看以前政府和開發(fā)商咋干的，更重要的是要重新建立起大家對開發(fā)商和監(jiān)管機構(gòu)的信任。

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房地產(chǎn)市場這塊大蛋糕，規(guī)模大得嚇人，將來的發(fā)展好像要分成兩派了。

城市間的差距，現(xiàn)在是越拉越大了。好多小地方的房子，空著沒人住，這事兒讓以后的房地產(chǎn)市場更難捉摸了。不僅是私企，連那些大國企在房地產(chǎn)這塊也開始有強有弱了。

在今年的博鰲論壇上，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)這些大佬們聊到了一個新動向，叫“產(chǎn)品分化”。保利發(fā)展就指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)進入了講究品質(zhì)的新時代，開發(fā)商得把產(chǎn)品質(zhì)量搞上去，才能和消費者搭上線。他們覺得，以后房地產(chǎn)可能得像賣汽車那樣，得不斷推陳出新。

這個“品質(zhì)時代”有三個明顯的特點：一是市場需求一直都在，市場雖然變來變?nèi)?，但消費者的需求還在，就等著好政策和好產(chǎn)品呢。很多城市的人均住房面積小，房子也舊了，商品房比例低，這些都是潛在的需求。

二是消費者越來越挑了?，F(xiàn)在買房不光是找個地方住，更是在追求一種生活方式。新一代的消費者對房子的審美、功能、個性化要求越來越高，他們更看重社區(qū)環(huán)境和城市的融合。

三是產(chǎn)品質(zhì)量成了消費者的心頭好。現(xiàn)在買房的人，不光看開發(fā)商的名氣，更看重你能不能做到你說的那個質(zhì)量。

中海發(fā)展的技術(shù)大牛楊鷗提了個觀點，說應(yīng)對市場變化，得靠數(shù)字化轉(zhuǎn)型。通過數(shù)字化手段解決一些老問題，比如讓智能家居系統(tǒng)更智能、更好用，這樣房子才更有吸引力。未來的房子，會更懂你。

比如說，華發(fā)股份在珠海灣那邊搞了個智能社區(qū)，裝了能及時響應(yīng)緊急情況的AI攝像頭，還嘗試了無人機送貨到家的服務(wù)。

面對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的挑戰(zhàn)，得打破老一套，換換腦筋，創(chuàng)新運營方式。專家們說，產(chǎn)業(yè)園得從提供空間的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)運營者，從時間合伙人變成產(chǎn)業(yè)賦能者，從園區(qū)運營者變成生態(tài)鏈接者，這是未來的三大發(fā)展方向。

這些轉(zhuǎn)變，不僅僅是換個思路，還得從操作到商業(yè)模式來個全面大改造。比如招商蛇口產(chǎn)業(yè)園就明確了未來的路子，搞特色園區(qū)，加強產(chǎn)業(yè)投資，都是為了應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，提高園區(qū)的競爭力。

房地產(chǎn)市場的未來，得是品質(zhì)和智能兩手抓，企業(yè)得不斷創(chuàng)新，才能滿足越來越挑剔的消費者。

專家稱房地產(chǎn)市場調(diào)整還需要3到5年！