2024美國(guó)房產(chǎn)基金大出逃！

近期，美國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱，是短期調(diào)整，還是又見(jiàn)拐點(diǎn)？本文基于對(duì)新屋和成屋的供求分析，認(rèn)為美國(guó)住宅市場(chǎng)的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過(guò)剩，需求已成為“短板”。2024美國(guó)房產(chǎn)基金大出逃！！

熱點(diǎn)思考：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從短缺到過(guò)剩？

一、需求：利率回落或提振銷售，需關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng)的邊際變化

長(zhǎng)期來(lái)看，美債利率波動(dòng)驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)銷售關(guān)系非常緊密。今年1-4月，10Y美債利率走高抑制美國(guó)房地產(chǎn)銷售，但過(guò)去幾個(gè)月利率回落接近100BP，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速。假設(shè)10Y美債利率下半年維持在4.0%的水平，對(duì)于美國(guó)新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的。

影響美國(guó)地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動(dòng)，長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)市場(chǎng)情況均會(huì)影響美國(guó)地產(chǎn)需求，前者短期內(nèi)波動(dòng)不大，后者在今年下半年以來(lái)明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢(shì)，特別是失業(yè)率上升至4.3%，若未來(lái)美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)失速走弱，那么這一因素可能會(huì)對(duì)美國(guó)地產(chǎn)銷售需求形成沖擊。

二、供給：新屋供給趨于過(guò)剩，成屋供給缺口有所緩解

2023年以來(lái)，美國(guó)成屋銷售明顯弱于新屋的情況，以及美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，很大程度上是由成屋供給緊張決定的。當(dāng)前美國(guó)成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月，基本回到疫情之前，前期美國(guó)成屋市場(chǎng)供需不平衡所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力正在消退，后續(xù)美國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求，以及成屋銷售意愿改善斜率。

美國(guó)新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國(guó)地產(chǎn)投資形成沖擊。以單戶新房鏈條為例，美國(guó)單戶新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營(yíng)建許可——新屋開(kāi)工——新屋竣工。

三、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀含義：美國(guó)通脹與中國(guó)出口

今年上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售的走弱，很可能會(huì)滯后拖累美國(guó)居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口商品形成沖擊，傳導(dǎo)時(shí)滯約為6個(gè)月，而2025年我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢(shì)則要看后續(xù)美國(guó)利率下行，以及美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)于地產(chǎn)銷售的提振效果。

從短期來(lái)看，自2023年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲仍可能推升24Q4房租通脹，使得年末美聯(lián)儲(chǔ)降息決策復(fù)雜化。未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)邏輯可能會(huì)出現(xiàn)改變，這會(huì)影響約一年半之后的CPI住房通脹，若未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅暫歇，則明年末美國(guó)房租通脹將會(huì)出現(xiàn)緩和，有利于美聯(lián)儲(chǔ)明年降息幅度提升。

地緣政治沖突升級(jí)；美聯(lián)儲(chǔ)再次轉(zhuǎn)“鷹”；金融條件加速收縮。

近期，美國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱，是短期調(diào)整，還是又見(jiàn)拐點(diǎn)？本文基于對(duì)新屋和成屋的供求分析，認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過(guò)剩，需求已成為“短板”，這對(duì)于美國(guó)通脹和我國(guó)出口都有一定的含義。

一、需求：利率回落或提振銷售，關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng)變化

今年1-4月，10Y美債利率走高抑制美國(guó)房地產(chǎn)銷售。今年上半年，美國(guó)新屋及成屋銷售量大幅走低，6月新屋銷售及成屋銷售同比分別回落至-7.4%及-5.4%。推動(dòng)房地產(chǎn)銷售增速變化最重要的短期需求側(cè)因素為美債利率變動(dòng)，正是這一因素推動(dòng)2023年美國(guó)兩口徑地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅走強(qiáng)[1]。2024年1-4月，在通脹數(shù)據(jù)及就業(yè)數(shù)據(jù)超預(yù)期推動(dòng)下，市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)“不著陸”預(yù)期強(qiáng)化，年內(nèi)降息預(yù)期一再壓縮，導(dǎo)致10Y美債利率大幅在4月末上行至4.7%，帶動(dòng)地產(chǎn)抵押貸款利率沖高，進(jìn)而沖擊抵押貸款申請(qǐng)活躍度（地產(chǎn)需求的體現(xiàn)）。

但是，過(guò)去幾個(gè)月10Y美債利率回落接近100BP，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速。5月以來(lái)，受到一系列不及預(yù)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)影響，特別是在CPI加速降溫及失業(yè)率上行影響下，10Y美債利率回落幅度接近100BP，相應(yīng)或?qū)ξ磥?lái)美國(guó)房地產(chǎn)銷售形成提振。我們?cè)谙聢D簡(jiǎn)單假設(shè)若10Y美債利率下半年維持在4.0%左右，那么對(duì)于美國(guó)新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的。

尾部風(fēng)險(xiǎn)：若就業(yè)市場(chǎng)超預(yù)期走弱，可能主導(dǎo)住宅需求走弱。從需求側(cè)影響美國(guó)地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動(dòng)，長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)市場(chǎng)情況均會(huì)影響美國(guó)地產(chǎn)需求，前者短期內(nèi)波動(dòng)不大，后者在今年下半年以來(lái)明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢(shì)，特別是失業(yè)率上升至4.3%，若未來(lái)美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)失速走弱，那么這一因素可能會(huì)對(duì)美國(guó)地產(chǎn)銷售需求形成沖擊。

二、供給：新屋供給趨于過(guò)剩，成屋供給缺口有所緩解

2023年以來(lái)，美國(guó)成屋銷售明顯弱于新屋的情況，以及美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，很大程度上是由成屋供給緊張決定的。從可供銷售月數(shù)來(lái)看，美國(guó)新屋庫(kù)存早在2022年就已經(jīng)超過(guò)疫情之前水平，而成屋庫(kù)存在疫情后的幾年大幅下降，2023年最低點(diǎn)僅夠銷售2.6個(gè)月，這主要是由于2020-2021年低利率時(shí)期美國(guó)居民大量通過(guò)再融資操作鎖定低利率，而后續(xù)房貸利率的提升導(dǎo)致居民出售成屋意愿低迷，這導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：首先，成屋供給短缺導(dǎo)致成屋銷售明顯弱于新屋。其次，美國(guó)房?jī)r(jià)自2023年以來(lái)的再次上漲主要為成屋驅(qū)動(dòng)，而非新屋驅(qū)動(dòng)，因?yàn)樾挛莨┙o更為充足，而成屋供給短缺極其嚴(yán)重。換句話說(shuō)，成屋供給不足推動(dòng)了美國(guó)房?jī)r(jià)上行。

當(dāng)前美國(guó)成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月，基本回到疫情之前，這是通過(guò)成屋銷售的低迷，以及賣(mài)方銷售意愿的小幅改善（但仍遠(yuǎn)低于疫情之前）達(dá)成的。也就是說(shuō)，前期美國(guó)成屋市場(chǎng)供需不平衡所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力正在消退，而后續(xù)美國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求，以及成屋銷售意愿改善斜率。

美國(guó)新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國(guó)地產(chǎn)投資產(chǎn)生壓力。美國(guó)GDP中的住宅投資主要由三部分組成：新房建設(shè)（約48%）、成屋改造（約33%）和中介傭金（約15%），三者均受到終端地產(chǎn)銷售的影響。以單戶新房鏈條為例，美國(guó)新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營(yíng)建許可——新屋開(kāi)工——新屋竣工。2023年美國(guó)地產(chǎn)銷售復(fù)蘇有力拉動(dòng)了后續(xù)地產(chǎn)竣工（單戶），而多戶建設(shè)鏈條也在2023年達(dá)到頂峰。但是，上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國(guó)GDP地產(chǎn)投資形成沖擊。這一點(diǎn)在二季度已經(jīng)有所體現(xiàn)。

三、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀含義：美國(guó)通脹與中國(guó)出口

我們?cè)谇捌趯?duì)美國(guó)房地產(chǎn)的研究中發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)銷售會(huì)對(duì)美國(guó)居民地產(chǎn)后周期相關(guān)商品消費(fèi)形成滯后拉動(dòng)，并進(jìn)而帶動(dòng)我國(guó)對(duì)美此類商品出口，這一邏輯自去年以來(lái)持續(xù)驗(yàn)證。另一方面，美國(guó)房?jī)r(jià)漲跌也會(huì)滯后對(duì)美國(guó)房租CPI進(jìn)行傳導(dǎo)，主要傳導(dǎo)鏈條為房?jī)r(jià)——市場(chǎng)租金——房租CPI，這兩條線索未來(lái)有何變化？

今年上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售的走弱，很可能會(huì)滯后拖累美國(guó)居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)相關(guān)出口形成沖擊。我國(guó)對(duì)美國(guó)裝潢、家具、家電出口滯后美國(guó)地產(chǎn)新屋銷售約6個(gè)月，此類出口可能會(huì)在下半年受到?jīng)_擊（上半年美國(guó)房地產(chǎn)銷售走弱），而2025年我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢(shì)則要看美國(guó)利率下行、降息對(duì)于銷售的提振效果。

從短期來(lái)看，自2023年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲仍可能推升24Q4房租通脹，使得年末美聯(lián)儲(chǔ)降息決策復(fù)雜化。未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)邏輯可能會(huì)出現(xiàn)改變，這會(huì)影響約一年半之后的CPI住房通脹，若未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅暫歇，則明年末美國(guó)房租通脹將會(huì)出現(xiàn)緩和，有利于美聯(lián)儲(chǔ)明年降息幅度提升。

2024美國(guó)房產(chǎn)基金大出逃?。?/p>