2024美國房產(chǎn)基金大出逃！智馭市場，量化先行(2)

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2024-08-19 15:40:56 文匯閣量化算法策略模型

三、美國房地產(chǎn)市場的宏觀含義：美國通脹與中國出口

今年上半年美國地產(chǎn)銷售的走弱，很可能會滯后拖累美國居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費，同時也會對我國對美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口商品形成沖擊，傳導(dǎo)時滯約為6個月，而2025年我國對美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢則要看后續(xù)美國利率下行，以及美聯(lián)儲降息對于地產(chǎn)銷售的提振效果。

從短期來看，自2023年以來房價的上漲仍可能推升24Q4房租通脹，使得年末美聯(lián)儲降息決策復(fù)雜化。未來美國房價的驅(qū)動邏輯可能會出現(xiàn)改變，這會影響約一年半之后的CPI住房通脹，若未來房價漲幅暫歇，則明年末美國房租通脹將會出現(xiàn)緩和，有利于美聯(lián)儲明年降息幅度提升。

地緣政治沖突升級；美聯(lián)儲再次轉(zhuǎn)“鷹”；金融條件加速收縮。

近期，美國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱，是短期調(diào)整，還是又見拐點？本文基于對新屋和成屋的供求分析，認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過剩，需求已成為“短板”，這對于美國通脹和我國出口都有一定的含義。

一、需求：利率回落或提振銷售，關(guān)注勞動力市場變化

今年1-4月，10Y美債利率走高抑制美國房地產(chǎn)銷售。今年上半年，美國新屋及成屋銷售量大幅走低，6月新屋銷售及成屋銷售同比分別回落至-7.4%及-5.4%。推動房地產(chǎn)銷售增速變化最重要的短期需求側(cè)因素為美債利率變動，正是這一因素推動2023年美國兩口徑地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅走強(qiáng)[1]。2024年1-4月，在通脹數(shù)據(jù)及就業(yè)數(shù)據(jù)超預(yù)期推動下，市場對于美國經(jīng)濟(jì)“不著陸”預(yù)期強(qiáng)化，年內(nèi)降息預(yù)期一再壓縮，導(dǎo)致10Y美債利率大幅在4月末上行至4.7%，帶動地產(chǎn)抵押貸款利率沖高，進(jìn)而沖擊抵押貸款申請活躍度（地產(chǎn)需求的體現(xiàn)）。

但是，過去幾個月10Y美債利率回落接近100BP，或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速。5月以來，受到一系列不及預(yù)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)影響，特別是在CPI加速降溫及失業(yè)率上行影響下，10Y美債利率回落幅度接近100BP，相應(yīng)或?qū)ξ磥砻绹康禺a(chǎn)銷售形成提振。我們在下圖簡單假設(shè)若10Y美債利率下半年維持在4.0%左右，那么對于美國新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的。

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