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過去的兩三個月，我去好幾個城市調(diào)研看房，這個過程中也正好經(jīng)歷了517新政之后，不同城市市場成交價和成交量的變化。

從我們觀測一線真實成交數(shù)據(jù)看，成交量和成交熱度一定是5月比4月熱，6月比5月熱,7月比6月熱。

只不過每個人對市場接觸的層級不一樣，所以個人體感差別是非常大的。

比如同樣兩個賣房的，一個賣一套主城區(qū)老破大，一個賣一套主城區(qū)品質(zhì)次新，他們現(xiàn)在對市場的感知就完全不一樣。

賣老破大的這個朋友現(xiàn)在依然門可羅雀，但賣品質(zhì)次新的朋友現(xiàn)在應(yīng)該明顯感覺到看房的人比之前多的多，以至于他現(xiàn)在開始考慮是不是賣虧了，賣早了，還要不要賣？

如果你現(xiàn)在問這兩個人對未來市場的預(yù)判，是完全不一樣的。

再比如同樣兩個買房朋友，一個預(yù)算買核心板塊改善項目，一個預(yù)算只夠買近郊剛需盤，那么他們現(xiàn)在在銷售中心看到的情景一定是完全不一樣的。近郊剛需銷售中心依然門可羅雀，核心區(qū)品質(zhì)改善項目銷售中心早已開始人頭攢動了。

如果你現(xiàn)在問這兩個人要不要進場買房？他們的答案一定是不一樣的。

那我們該怎么辦？相信誰？

1、要關(guān)注行情本身，要謹慎看各種新聞和消息。

馬看到什么是人決定的，老百姓看到的什么是誰決心的？是算法決定的。

2、要相信趨勢，而不是共識。

目前是樓市階段性底部，這個是共識。但分歧在于究竟是不是最低點？

如果你把底部具象化的話，你會發(fā)現(xiàn)其實有兩個底部，一個是左側(cè)底，一個是右側(cè)底。

目前這個階段

共識

是左側(cè)底，而

趨勢

是不是右側(cè)底呢？

我覺得我們需要尊重市場，趨勢一定是早于共識的。

2

7月4日和7月9號，北京和上海都拍地了。

土拍結(jié)果一般。尤其是上海。

在本次土拍之前，上海先是取消了土拍最高限價，接著就是取消房地聯(lián)動價要求（一定程度上放開了新房備案價的上限）。

再往后就是6月24日，上海就出了一個震驚房圈的大事件。（那就是有個項目叫中海順昌玖里新房，單價定價29.8w，創(chuàng)了上海新房定價歷史新高！不僅如此，49套房，套均8千萬到1個億，一個小時就售罄了。）

回顧歷史，每一輪行情逆轉(zhuǎn)都伴隨著三大要素：

日光盤、創(chuàng)新高、爆地王

現(xiàn)在是日光盤有了，創(chuàng)新高也有了，就差爆地王了。

可以說氛圍都已經(jīng)烘托到這里了，但最后最高溢價才21%，兩個還是底價。

可能大家對這個21%沒啥概念。

曾經(jīng)在中國房地產(chǎn)歷史上，出地王最多的一年是2016年。

這一年，深圳光明拍出一個商住用地，當(dāng)時的溢價率是159.79%。當(dāng)時上海也有一個地王，以10萬/㎡的名義樓板價，最后溢價139%。

當(dāng)然現(xiàn)在這個結(jié)果至少告訴樓市背后這只無形的手一個事實，想要市場轉(zhuǎn)向，想要市場熱起來，僅靠目前的政策還不夠啊。

很簡單，你推一輛正在下墜的小車和推一輛在平地行駛的小車，所用力氣是完全不一樣。

大家都很清楚，這一波樓市低迷和房價回調(diào)是過去20年以來最大幅度的。

你現(xiàn)在想要把他拉起來，肯定是要經(jīng)過兩次努力的，第一次就是糾正之前的錯誤，第二次努力讓人心轉(zhuǎn)向。

所以常規(guī)的招數(shù)肯定是不夠的，7、8月終極大招就快了。

下半年，各位，綁好安全帶，上頭要帶你去飆車。

當(dāng)然，此時此刻，你還要先確定一件事，就是你是在車上，還是車底。你如果是在車底，這一輛車一旦彪起來，你肯定就尸骨無存了。

大家可以想啊，2017年到現(xiàn)在，M2從169萬億翻到了現(xiàn)在301萬億，這么多錢，可是物價并沒有等量飛漲，這非常非常不正常。

你想就三個池子，它們能去哪里？就算它們一直在空轉(zhuǎn)，總歸也該出來了吧？

這事細思極恐啊。

再搭配當(dāng)下又是中國房地產(chǎn)發(fā)展近

20多年，最大尺度的一次房價回調(diào)。

這兩個事情放在一起，細品一下，真是后背發(fā)涼??！

這段時間，無論是上海的豪宅新盤被秒殺，還是鵬瑞一號出5個億的單子，或者說深圳法拍出50萬單價房子，都讓我懷疑這幫身價不菲的人是不是收到什么消息，通知他們多久之后就要大F水了，錢要變毛了！趕緊花出去！？

如果一個人無法看懂大的時代洪流，那自然也就無法摸清自己人生的路徑。畢竟，我們每一個普通人，都只是時代棋盤上微不足道到極致的一粒小棋子。

然而，真正的時代洪流卻是一種奇怪的力量。

它在很多時候是沉默無聲的，但如果你真的聆聽，它卻又是振聾發(fā)聵。

3

在過去三四年，無論是自住還是投資，幾乎95%的人都認為自己買房買錯了。

是什么造成了這種極端的結(jié)果？

表面看是跌跌不休的房產(chǎn)價格。

但從根源上是很多朋友在價值投資和趨勢投資之間反復(fù)橫跳。

如果把二者具象化的話，你會看到，價值是沉在底部，走長線。

趨勢就像是海面上的浪花，走的是波段。

那你說是價值投資好，還是趨勢投資好？

我覺得都很好，但關(guān)鍵就是你要學(xué)就學(xué)全套，你別在低點做價值，別在高點做趨勢啊。

直白點就是，在樓市周期低點跑到偏遠新區(qū)抱著賭未來的心態(tài)買房子。在房價大漲一波后追高買入核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

買房這事，可以買貴的，但真的別買貴了。這波行情跌下來的時候，有多痛，追高的朋友們深有體會。

好房子各有千秋，它們都有對應(yīng)價格。

在那么問題來了，如果現(xiàn)在讓你買房，你是走價值投資還是走趨勢投資呢？

我建議走趨勢投資。

接下來，我就分享一套趨勢投資選房的方法論，包含以下內(nèi)容：

1、選房考慮因素以及排序？

2、重點關(guān)注城市？

3、如何選板塊？

4、如何區(qū)分哪些是核心板塊、成熟板塊、新興板塊、外圍板塊等以及對應(yīng)的購買群體和注意事項。

5、地段和板塊如何結(jié)合？

6、如何評估以及選擇合適的產(chǎn)品力項目和房源？

以上這套選房方法論也是今年我們?nèi)ヌK州、杭州、廣州、深圳等城市實地調(diào)研選板塊、選項目常用方法之一。

這套方法論只想送給有緣人，如果你需要，可以進入米宅保衛(wèi)中產(chǎn)行動派，門檻很低，38.8元，一年有效。

關(guān)于宏觀、關(guān)于財經(jīng)、關(guān)于房產(chǎn)、關(guān)于教育等等，一切和你家庭財富保值增值的內(nèi)容，這個平臺都有。