利率下調(diào)，房貸月供卻變多？什么情況等額本息之謎

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2024-07-04 10:34:59 暴財(cái)經(jīng)

利率下調(diào)，房貸月供卻變多？什么情況

今天來(lái)聊聊貼近大家生活的事，不談宏觀，只講與你我錢(qián)包息息相關(guān)的內(nèi)容。5月17日，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大政策調(diào)整，其中一條不太顯眼卻影響深遠(yuǎn)的措施是：公積金貸款利率降低了0.25個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，五年以下（含五年）和五年以上的首套房個(gè)人公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，而二套房利率則調(diào)整為2.775%和3.325%。

這一政策公布次日，多數(shù)城市的新增房屋貸款已開(kāi)始執(zhí)行新利率，但涉及到已存在的房貸，大多數(shù)地區(qū)，包括深圳，是從7月1日起才開(kāi)始調(diào)整。7月起，深圳的存量房公積金貸款利率正式下調(diào)至2.85%，對(duì)于貸款90萬(wàn)的家庭來(lái)說(shuō)，這意味著每月大約能少還121元。

不過(guò)，有些人發(fā)現(xiàn)，雖然存量房的公積金貸款利率降低了，但7月的還款額非但沒(méi)減少，反而有所增加。面對(duì)這樣的疑惑，甚至有人猜測(cè)是公積金管理部門(mén)在搞“小動(dòng)作”。作為財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的分享者，我決定深入探究這個(gè)問(wèn)題。

以我個(gè)人的公積金貸款為例，貸款總額79萬(wàn)，期限30年，調(diào)整前每月需還3486元。調(diào)整后，7月應(yīng)還3502.67元，之后每個(gè)月則是3391.09元。確實(shí)，7月在利率下降的情況下，月供反增約16元，這似乎違背了常識(shí)。

其實(shí)，這種看似矛盾的現(xiàn)象僅出現(xiàn)在等額本息還款方式中，其背后有兩個(gè)主要原因：分段計(jì)息和本金提前償還的增多。

分段計(jì)息是指，由于我是在每月9日還款，因此7月的還款利息計(jì)算覆蓋了6月10日至7月9日，而這期間跨越了新舊利率的更替日期——7月1日。也就是說(shuō)，7月的利息并非全部按新利率計(jì)算，只有7月1日至7月9日這9天享受到了降息的好處。

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