2024年6月26日，中國銀行研究院發(fā)布了《2024年三季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》，報(bào)告中著重討論了房地產(chǎn)市場的最新動(dòng)態(tài)及如何應(yīng)對(duì)現(xiàn)存房屋庫存問題。

今年上半年，為了提振房地產(chǎn)市場，一系列救市政策紛紛出臺(tái)，涵蓋需求與供給兩端。需求端政策包括放寬多線城市購房限制、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等；供給端則致力于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加速“白名單”項(xiàng)目實(shí)施，并推行多項(xiàng)關(guān)鍵措施。5月17日，一系列綜合房地產(chǎn)政策（簡稱5.17新政）生效，內(nèi)容涉及首付降低、取消房貸利率下限、公積金貸款利率下調(diào)，以及設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。至6月中旬，超過80%的城市已執(zhí)行這些政策，多數(shù)城市首套房首付降至最低15%，房貸利率也普遍下調(diào)了30-50個(gè)基點(diǎn)。

雖然多項(xiàng)刺激政策促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)初步回暖跡象，尤其是在一些核心城市的二手房交易量有所增加，但整體市場情緒依舊謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市的新建商品住宅均價(jià)和二手住宅均價(jià)均創(chuàng)近年來最大跌幅。北京、深圳等地的二手房價(jià)格繼續(xù)下滑，盡管銷量有所回升。房企銷售情況雖有輕微好轉(zhuǎn)，但整體仍處于下滑通道，市場前端如拿地、投資等領(lǐng)域表現(xiàn)疲軟，市場情緒維持悲觀。

近期的積極跡象尚未能全面提振房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，市場整體延續(xù)下行趨勢。未來，房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將繼續(xù)深度調(diào)整，企業(yè)層面的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步顯露，需警惕其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)信心的長期負(fù)面影響。因此，政策層面需強(qiáng)化支持，加速消化庫存，改善供需不平衡，穩(wěn)定市場預(yù)期，并有效管控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，減輕去庫存過程中的經(jīng)濟(jì)沖擊。

從長期發(fā)展角度分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整具有其合理性。中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴正在減弱，長期看有助于經(jīng)濟(jì)更均衡和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，房價(jià)回歸合理區(qū)間有利于居民消費(fèi)能力的提升。此外，未來新增住房需求將受到人均居住面積增長、家庭規(guī)?？s小、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)以及城市群發(fā)展等因素驅(qū)動(dòng)，市場需求有望逐步復(fù)蘇。

針對(duì)如何有效消化現(xiàn)有房產(chǎn)，政府已提出多種策略。其中包括地方國企直接收購未售商品房作為保障性住房的“國企收儲(chǔ)”模式，通過政策激勵(lì)實(shí)現(xiàn)二手房置換新房的“以舊換新”方式，以及將非住宅物業(yè)改造為租賃住房的“非居改租”策略。各地政府正積極探索這些途徑，以期解決庫存問題并促進(jìn)市場穩(wěn)定。