小城市的房子，謹(jǐn)慎抄底

近期，樓市利好政策頻出，尤其在小城市，除了共有的激勵(lì)措施，還推出一系列個(gè)性化刺激方案。例如，為鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城購房，提供補(bǔ)貼；教師和醫(yī)生購房也有補(bǔ)貼政策；甚至連二胎家庭購房都能享受補(bǔ)貼。小城市的房子，謹(jǐn)慎抄底！

房地產(chǎn)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，激發(fā)購房需求以提振經(jīng)濟(jì)合情合理。對(duì)于確實(shí)需要住房的家庭，即使將來房價(jià)波動(dòng)，影響也相對(duì)有限。然而，對(duì)于并無實(shí)際居住需求或財(cái)務(wù)狀況緊張者而言，盲目跟風(fēng)購房可能會(huì)帶來不小的壓力。

春節(jié)期間，我返鄉(xiāng)時(shí)留意到房價(jià)相比去年同期下降了約千元左右，相當(dāng)于跌幅達(dá)到20%-30%。考慮到近年來就業(yè)市場(chǎng)的不確定性，一旦購房者遭遇失業(yè)，資金鏈斷裂，問題將更加棘手，尤其是在二手房市場(chǎng)流動(dòng)性較差的小城市，脫手房產(chǎn)將非常困難。

房價(jià)的升降趨勢(shì)顯示，上漲通常由一線城市引領(lǐng)，逐漸蔓延至小城市；而下跌則反向行之，小城市往往率先感受寒意。小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性源自其難以承受價(jià)格下滑的考驗(yàn)。

人口向大城市的遷移趨勢(shì)持續(xù)，大城市的吸引力在于更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，特別是對(duì)年輕人的吸引。這導(dǎo)致小城市人口減少，住房需求減弱。早年間，炒房熱潮涌向小城市雖短暫推高房價(jià)，卻未改變市場(chǎng)基本面。市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，這些缺乏實(shí)質(zhì)需求支撐的城市最先受到影響。

當(dāng)前，人口流動(dòng)的大趨勢(shì)依舊是由鄉(xiāng)村和小城市向中大型城市集中，三四線城市及縣城年輕人口流失，真實(shí)購房需求不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨需求萎靡的困境。

從小城市住房供應(yīng)側(cè)分析，土地資源豐富，新城區(qū)不斷涌現(xiàn)，高樓林立，但夜晚卻顯得格外冷清。大量住宅空置，不禁讓人質(zhì)疑其銷售前景，特別是考慮到未來高層住宅高昂的維護(hù)費(fèi)用。實(shí)際上，多數(shù)小城市住房供給過剩。

再看房屋流動(dòng)性，小城市的二手房市場(chǎng)尤為滯澀，成交稀少。這意味著當(dāng)業(yè)主欲出售房產(chǎn)時(shí)，可能會(huì)面臨無人問津的尷尬局面。

因此，小城市房價(jià)下行有其邏輯：供過于求與低流動(dòng)性使得這些地區(qū)的樓市更為脆弱，未來或有更多地方的房價(jià)大幅滑落至極低水平。

綜上考慮，投資小城市房產(chǎn)需格外謹(jǐn)慎，除非是出于自住需求。小城市的房子，謹(jǐn)慎抄底。