風(fēng)暴突襲：暴跌67%，一筆交易引爆地產(chǎn)圈

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一樁震撼交易如同一枚“炸彈”，于近日引爆業(yè)界關(guān)注。6月11日，根據(jù)彭博社的消息，美國(guó)房地產(chǎn)巨擘Related Companies計(jì)劃以顯著折價(jià)出售其位于紐約曼哈頓西44街的一棟辦公樓。這座物業(yè)在2018年以大約11億元人民幣（1.53億美元）購(gòu)入，而今售價(jià)已縮水至不足3.6億元人民幣（5000萬(wàn)美元），價(jià)值蒸發(fā)超過(guò)67%。風(fēng)暴突襲：暴跌67%，一筆交易引爆地產(chǎn)圈。

此案例或反映了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)正被迫承受虧損，低價(jià)拋售辦公物業(yè)。例如，得克薩斯州沃思堡的地標(biāo)建筑伯內(nèi)特廣場(chǎng)，其售價(jià)自三年前的13.75億美元驟降至今年5月的1230萬(wàn)美元，跌幅高達(dá)91%。

市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的憂慮情緒已滲透至銀行體系，預(yù)計(jì)至2025年底，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)到期貸款總額將超1萬(wàn)億美元，2027年更將攀升至2.2萬(wàn)億美元。這預(yù)示著，商業(yè)地產(chǎn)的困境或?qū)⒃谖磥?lái)兩年內(nèi)構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。太平洋投資管理公司（PIMCO）警示，眾多地區(qū)性銀行因持有高度集中的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)貸款，面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)辦公空間的空置情況及樓宇轉(zhuǎn)型居住用途的趨勢(shì)持續(xù)加劇，Related的折價(jià)銷售行為進(jìn)一步揭示了后疫情時(shí)代辦公樓市場(chǎng)的困境。一項(xiàng)研究報(bào)告指出，到2023年底，美國(guó)五分之一的寫字樓或?qū)⒖罩?，大城市空置率甚至可達(dá)25%，為四十年來(lái)之最。

此外，諸如Shorenstein、黑石集團(tuán)等投資管理公司亦紛紛折價(jià)處置洛杉磯、紐約等地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，凸顯出整個(gè)行業(yè)正經(jīng)歷深刻調(diào)整。同時(shí)，德國(guó)Deutsche Pfandbriefbank等金融機(jī)構(gòu)已著手增加貸款損失準(zhǔn)備金，以應(yīng)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)維持高利率政策，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的壓力持續(xù)升級(jí)，房東們?cè)诔杀旧仙唾J款即將到期的雙重壓力下，不得不尋求止損退出。銀行方面，則更愿意促成物業(yè)的虧本銷售，避免直接介入樓宇運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵組成部分，其動(dòng)蕩不安不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)本身，更對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。當(dāng)前，商業(yè)房地產(chǎn)貸款的逾期率不斷上升，預(yù)示著償債難題和資金壓力正日益嚴(yán)峻。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)預(yù)測(cè)，到2024年，華爾街商業(yè)抵押支持證券市場(chǎng)的辦公室違約率將大幅上揚(yáng)，甚至可能超越2008-2009年金融危機(jī)期間的水平。在此背景下，多家美國(guó)地區(qū)性銀行被穆迪列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，凸顯出商業(yè)地產(chǎn)貸款問(wèn)題對(duì)銀行業(yè)構(gòu)成的重大威脅。PIMCO的John Murray更警告稱，地區(qū)性銀行所面臨的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)貸款集中的“困境海嘯”才剛剛啟幕。