專家解讀樓市為何現(xiàn)在要去庫存政策頻出背后的市場邏輯

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2024-05-19 13:13:27 環(huán)球時報

本周五，房地產(chǎn)市場迎來重大利好，四條核心政策同步推出：購房首付比例調(diào)低、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率下限取消，以及政府收購庫存房源用作保障房的舉措。其中，中國人民銀行宣布提供3000億元保障性住房再貸款，以支持政府收儲行動，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。當前，去庫存成為房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵任務，原因何在？

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)揭示，自4月份起，市場供需雙降，導致庫存總量持續(xù)累積。3月份傳統(tǒng)的小陽春并未如期而至，市場需求減弱，促使房價下滑，市場觀望情緒濃厚。另一方面，盡管二手房交易在過去一年有所回升，但新增房源掛牌速度超過交易速度，各地二手房待售量不斷創(chuàng)新高。

中央財經(jīng)大學易成棟教授分析稱，市場需求雖在，但因銷量和價格下滑，買家保持觀望態(tài)度。這進一步加劇了開發(fā)商的資金鏈緊張，形成市場下行循環(huán)，急需政策干預以恢復市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

4月30日，中央政治局會議罕見地重提房地產(chǎn)去庫存議題，強調(diào)需根據(jù)市場供需新變化和民眾對高質(zhì)量住房的需求，綜合施策。市場研究數(shù)據(jù)顯示，當前庫存問題并非源自新房供應過剩，而是消化能力低下，銷售疲軟。據(jù)統(tǒng)計，全國百城新建商品住宅的庫存消化周期長達25.3個月，遠超12到14個月的理想范圍。

易居研究院嚴躍進研究總監(jiān)指出，新政策直接關(guān)聯(lián)新房與二手房市場，有助于提升交易情緒，改善房企銷售和資金狀態(tài)，對整體市場具有正面推動作用。

在新政策中，“以購代建”模式引人注目，即在庫存較多的城市，政府可按合理價格收購商品房轉(zhuǎn)為保障房。近期，多地已實施類似政策，如杭州臨安區(qū)、紹興越城區(qū)及南京，均采取行動收購或改造存量房為保障性住房，旨在加速去庫存并支持房企資金周轉(zhuǎn)。

趙秀池教授認為，此策略不僅有助于開發(fā)商快速回籠資金，還擴大了保障房供應，促進房地產(chǎn)市場雙軌制的平衡發(fā)展。不過，政策效果還需關(guān)注資金持續(xù)性和收購房屋的運營管理水平。

易成棟教授強調(diào)，鑒于我國城市間差異顯著，實施政策時應注重因城施策。

此外，自然資源部也在醞釀閑置土地處理和存量土地盤活的政策，旨在通過收回或收購閑置住宅用地等措施，激活市場，幫助開發(fā)商解決土地閑置難題，同時增加保障房資源。

綜上，當前政策旨在多管齊下，既解決庫存積壓問題，又為房企提供財務喘息空間，同時探索市場導向與政府支持相結(jié)合的長期發(fā)展路徑。

(責任編輯：張蕾)

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