房地產市場一季度投資與銷售雙雙下滑，分別下降9.5%和19.4%，市場亟待企穩(wěn)回升。面對此景，地方政府紛紛施展各種手段，包括放寬限購、調低房貸利率、發(fā)放購房補貼以及推行“房票”制度，幾乎傾其所有調控工具。最近，一項旨在激活二手房市場、便利改善型需求換房的新趨勢正在興起——住房“以舊換新”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，超過30個城市已公開支持“以舊換新”，主要采用兩種模式：一是房企與經(jīng)紀機構聯(lián)手優(yōu)先推廣舊房；二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，所得款項用于購買特定新房項目。尤其是采用國資收購方式的城市近期呈增長態(tài)勢。

“以舊換新”有助于打通換房鏈條，提升樓市活躍度，釋放置換需求。然而，實際操作中面臨諸多問題，如舊房估值合理性、如何在當前市場環(huán)境下快速售出、國資收購所需的資金穩(wěn)健性以及舊房后續(xù)用途等，相關政策尚待進一步探索和完善。

在人民網(wǎng)“地方領導留言板”上，一位網(wǎng)友呼吁昆明出臺商品房“以舊換新”政策。昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局回應稱，雖暫未推出此類政策，但部分房企已與經(jīng)紀機構合作提供相關服務。接下來，該局將借鑒省外經(jīng)驗，結合本地實情，研究是否有必要出臺相關政策。

除昆明外，其他城市網(wǎng)民也對“以舊換新”表現(xiàn)出關注，甚至在長三角熱點城市亦然。隨著支持該政策的城市日益增多，它已成為樓市調控的新趨勢。據(jù)統(tǒng)計，自2023年起，已有超30城明確表態(tài)支持“以舊換新”。

鄂州、長沙、鄭州等地近期相繼發(fā)布文件，推行或鼓勵“以舊換新”。鄂州鼓勵中介、房企和國資平臺通過集中幫賣和定向收購方式協(xié)助市民出售二手房；長沙規(guī)定全市范圍內“以舊換新”購新房者，可按“認房不認貸”政策享受首套房優(yōu)惠；鄭州計劃2024年完成10000套二手住房“以舊換新”，通過政府指定收購主體或市場化途徑實現(xiàn)。

各地對“以舊換新”政策熱衷，主要源于二手房庫存龐大、交易緩慢以及房企去化壓力增大。通過協(xié)助二手房業(yè)主出售舊房、購買新房，既能滿足改善型購房需求，又能助益新房銷售。

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)攀升，重慶、成都、天津、青島、南京、武漢、鄭州等12個城市已超10萬套，其中6城更是突破15萬套，重慶、成都更高達22萬套。二手房市場已成為樓市重要組成部分，對調控政策反應敏銳。

易居研究院報告顯示，3月份全國22個重點城市中有15城二手房交易活躍，表明各地支持政策成效顯著。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期二手房交易占住房交易比例接近四成，其中約60%為90平米以下、總價300萬以下的房源，反映出巨大的剛需及換房潛力。

“以舊換新”旨在激活存量市場、暢通換房鏈，激發(fā)樓市活力。目前各地主要采取房企與經(jīng)紀機構聯(lián)合優(yōu)先售賣舊房，或由開發(fā)商、國資平臺收購舊房并將售房款用于購買指定新房項目的方式。部分地方還提供購房補貼。

盡管多地積極推動“以舊換新”，但實施過程中仍存在痛點。以鄭州為例，其計劃由國資收購二手住房5000套，規(guī)模遠超同類城市。鄭州“以舊換新”工作啟動首日，線上平臺訪問量大，市民積極參與，但實際成交需時。去年太倉首次嘗試“以舊換新”時，首批名額僅完成6組交易，后續(xù)隨著活動推進，成交量才逐漸增加。

中指研究院指出，當前“以舊換新”政策效果尚不明顯，主要難點在于快速出售舊房，通常需要在價格上作出讓步。此外，選購新房時面臨房源選擇受限、購房者觀望情緒濃厚、對期房持謹慎態(tài)度等問題。

有鄭州網(wǎng)友表示，自家擁有的“老破小”、“老破大”難以出租和出售，期待政府收購以解決賣房難題，但對于購買新房仍有顧慮。無錫網(wǎng)友詢問當?shù)厥欠駮瞥鋈恰耙耘f換新”政策，得到答復稱目前僅梁溪區(qū)實施，全市范圍暫無計劃。

李宇嘉建議，開發(fā)商應將優(yōu)質項目納入“以舊換新”，提供價格優(yōu)惠，而非借此機會處理尾貨。對于國資收購舊房，需考慮資金實力、信息獲取及管理能力，妥善解決分散收購的二手房如何轉為保障性住房、如何高效運營等問題，政府應著力優(yōu)化基礎性制度。

總體而言，2023年多城推行“以舊換新”政策，有望助力置換需求客戶快速賣房、降低成本、激活存量房市場、提振樓市。但在當前市場壓力下，政策效果各異，需整合各方資源共同推動。