經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

記者

陳月芹

9月26日，多個(gè)信源向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，鏈家北京區(qū)域計(jì)劃于近日調(diào)整中介費(fèi)，由原來收取房屋成交價(jià)的2.7%、全部由買方承擔(dān)，調(diào)整為2%、由買賣雙方共擔(dān)。這意味著，買方單方的中介費(fèi)比例將有望從2.7%降至1%。

針對中介費(fèi)向誰收、如何收才合理的問題，早在5月8日，住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》）便提到應(yīng)合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，并提出四點(diǎn)意見：

一是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定。

二是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

三是，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。

四是，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

時(shí)隔4個(gè)多月，作為北京市場最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，鏈家計(jì)劃向中介費(fèi)動(dòng)刀。

北京此次中介費(fèi)調(diào)整主要涉及降費(fèi)和“雙邊收傭”兩方面內(nèi)容。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，中介費(fèi)降至2%，是行政主管部門與企業(yè)反復(fù)溝通的結(jié)果，鏈家內(nèi)部也對這一費(fèi)率做了多輪壓力測試。

自7月底中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”以來，住建部、稅務(wù)部門、央行等多部門合力發(fā)布一系列穩(wěn)樓市政策，幾乎覆蓋“四限”松綁、降低稅費(fèi)等購房的每個(gè)環(huán)節(jié)，而對激活存量房市場，交易費(fèi)率是其中一個(gè)可調(diào)節(jié)的部分。

一位知情人士透露，住建部和市場監(jiān)管總局兩部委關(guān)于中介服務(wù)文件的研究制定持續(xù)了較長時(shí)間，早于2022年底便已初步成文，幾經(jīng)修改和討論。對于降費(fèi)一事，頭部經(jīng)紀(jì)公司與住房行政主管部門已溝通過多輪，“降費(fèi)的趨勢是一定的，但應(yīng)該降到多少，一直沒有定論”。

收取2%中介費(fèi)是雙方經(jīng)過數(shù)月討論的結(jié)果。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，鏈家內(nèi)部曾對中介費(fèi)調(diào)整至不同比例做過多輪壓力測試，2%是鏈家在一線城市能接受的費(fèi)率下限，其他城市也會(huì)適當(dāng)降低，根據(jù)城市具體情況而異。

“2%，里面包含了很多成本，還需考慮ACN合作機(jī)制（Agent Cooperate Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）中的不同角色，例如加盟店模式中，多數(shù)費(fèi)用都被分給合作門店和經(jīng)紀(jì)人等”，一位接近貝殼人士解釋。

對鏈家而言，大本營北京區(qū)域統(tǒng)一降費(fèi)，可能對整體收入、利潤率帶來影響，還需相對應(yīng)地調(diào)整經(jīng)紀(jì)人的薪酬機(jī)制。

一位頭部中介公司高管表示，購房者希望中介費(fèi)越低越好，行政主管部門希望降低費(fèi)率來刺激市場，但中介公司需要測算出一個(gè)中間值，讓公司活下去，并穩(wěn)住數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人。

2014年以前，房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià)，房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間。

2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場調(diào)節(jié)。至此，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo)，由市場定價(jià)。

因此，在此輪各城市推動(dòng)中介費(fèi)調(diào)整一事上，多由行業(yè)協(xié)會(huì)作倡議和呼吁，本意是降低購房交易成本，促進(jìn)二手房成交。

除了對鏈家本身的影響，北京二手房成交市占率第一的鏈家?guī)ь^降費(fèi)，會(huì)對整個(gè)中介行業(yè)上下游產(chǎn)生哪些影響，也是行政主管部門和行業(yè)十分關(guān)心的問題。

“中小型中介公司原先靠低費(fèi)率分一杯羹，如今鏈家降到2%，可能會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)?！钡弥溂壹磳⒔蒂M(fèi)的消息，北京另一家中介公司人士便要求多個(gè)業(yè)務(wù)部門迅速做出應(yīng)對預(yù)案。

我愛我家在北京執(zhí)行的現(xiàn)行二手房交易費(fèi)率也為2.7%，“但對老客戶成交、連環(huán)單、房屋總價(jià)1200萬元以上等，會(huì)有相應(yīng)的組合優(yōu)惠。”一位我愛我家人士說。

5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”，發(fā)文調(diào)整由買方全額支付交易傭金，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。

6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出一則通知撤銷了該政策，并稱主要是因?yàn)閷ψ〗ú?、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見政策“把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響”。

一位房屋中介人士認(rèn)為，鏈家降費(fèi)或?qū)ν挟a(chǎn)生劇烈影響。