暮春4月，經(jīng)過十年更新改造的南京小西湖街區(qū)游人紛紛，老南京風(fēng)貌從更新過的街巷中透出，市井煙火氣里交織著現(xiàn)代時(shí)尚感。但是，略微向深處走走，年久失修的房屋，私搭亂建的建筑，讓小西湖少了一分西湖的美，多了幾分棚戶的亂。

王卉在小西湖出生長(zhǎng)大，箍桶巷33號(hào)是父親留給她的老宅，由于年久失修，早已沒法居住。

上溯600多年前的明朝初年，箍桶巷以及附近的幾條街巷是手工業(yè)者們聚集地，世代相傳，逐漸發(fā)展成人口稠密的聚居區(qū)，大油坊巷、箍桶巷、朱雀里、堆草巷、馬道街……這里的街巷寬窄不定、蜿蜒曲折，承載著厚重的“南京記憶”。

經(jīng)歷復(fù)雜的歷史變遷，小西湖逐漸淹沒于人口密集的衰敗環(huán)境，成為城南地區(qū)有名的棚戶區(qū)。王卉家的房子在這里算得上大戶豪宅，這方不到5公頃的地塊容納了3000多居民，人均居住面積不到12平方米。

2015年，南京市秦淮區(qū)啟動(dòng)小西湖片區(qū)的更新改造。一項(xiàng)更新，需要兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和棚戶區(qū)改造的雙重任務(wù)，如何進(jìn)行？十年時(shí)間，為何只完成了三分之一的工程量？

坐在小天井里喝茶看風(fēng)景，是老許每天最愜意的時(shí)光。許家祖上在光緒年間從安徽來到南京，以賣菜為生，置地建房，這里先后住了7代人。退回到4年前，這個(gè)棚屋破敗不堪，房梁被白蟻蛀斷，被鑒定為D級(jí)危房，可老許卻視若珍寶。

自從有了更新改造的消息，小西湖的居民們被多次征求意見，詢問想搬走還是留下來，結(jié)果是一半對(duì)一半，王卉家屬于希望留下的那一半。

一邊是過半的居民不愿意走，另一邊南京市也在反思過往的舊城改造模式。與小西湖片區(qū)僅僅一街之隔的老門東歷史文化街區(qū)，曾經(jīng)是明朝重要的商貿(mào)和手工業(yè)集散地，商業(yè)經(jīng)濟(jì)文化繁榮，見證了南京城的興衰變遷。

本世紀(jì)初更新整治時(shí)，老門東將3900戶原住民全部搬遷，雖然保留下文保、歷史建筑和古樹古井，也留下了街巷，但沒了住在這里的人，整齊劃一的新建仿古建筑讓老門東在更新后變成了一處純粹的民俗旅游商業(yè)街，破壞了地區(qū)的歷史文化原真性。

如何讓小西湖既保有歷史風(fēng)貌，又能有活力可持續(xù)？東南大學(xué)建筑學(xué)院教授韓冬青團(tuán)隊(duì)獲邀擔(dān)任項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，他們摒棄過去“集中一段時(shí)間、一次性完成改造”的傳統(tǒng)做法，提出“小尺度、漸進(jìn)式、留住居民”的微更新模式。

南京市非常支持小西湖的探索，放手由居民自主決定走與留，從最初的入戶調(diào)研到確定更新方案，再到搬遷安置，這中間花了5年時(shí)間。到了2020年，小西湖810戶人家，自愿搬離了410戶，改造這才正式開始。

自明代就有的七條古街巷，是小西湖明清風(fēng)貌最重要的結(jié)構(gòu)，原有的肌理在更新中被完整保留下來。

古代城市結(jié)構(gòu)中，廟、路、河三者之間有著相對(duì)固定的關(guān)聯(lián)。依據(jù)堆草巷與秦淮河的位置，韓冬青團(tuán)隊(duì)考證推斷出明代翔鸞廟的原址，做了部分復(fù)建。

更新并不是僅僅針對(duì)物質(zhì)空間的保護(hù)，它的核心是居住在其中的人。留下來的四百來戶居民，他們的生活條件如何改善呢？

在小西湖，翻建私房是自主更新的一種方式。居民和規(guī)劃部門、建設(shè)單位、社區(qū)、設(shè)計(jì)師共同組成五方議事平臺(tái)，一房一策，共同研究更新思路，政府部門不再是拿著規(guī)劃讓居民點(diǎn)頭，而是讓居民的聲音變成圖紙。

箍桶巷33號(hào)是王卉家，有關(guān)她家的更新方案已經(jīng)討了討論好幾次，關(guān)于翻建的新房，還有幾個(gè)細(xì)節(jié)沒有落實(shí)。

李建波說，政府部門除了要對(duì)房屋面積把關(guān)外，還要審查房子外觀是否符合老城南歷史風(fēng)貌區(qū)的總體規(guī)劃。

馬道街39號(hào)的老許如愿地留在了原地，自主更新后，曾經(jīng)的危房變成了寬敞明亮的兩層小樓。根據(jù)相關(guān)更新政策，被鑒定為C級(jí)和D級(jí)的危房，改造時(shí)都能享受政府補(bǔ)貼。老許家是D級(jí)危房，政府承擔(dān)了60%的改造費(fèi)用，老許自己只出了40%。

為保留老城南的建筑風(fēng)貌，原先方案中一樓屋頂設(shè)計(jì)成小瓦坡頂。聽聞老許的想法，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)將坡頂改作了平頂，做成了二樓平臺(tái)。

小西湖的房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系像馬賽克般鑲嵌交錯(cuò)，項(xiàng)目組將整個(gè)片區(qū)分成127個(gè)實(shí)施單元，每個(gè)單元只有在所有產(chǎn)權(quán)人意見一致時(shí)才能夠開始實(shí)施改造。到目前為止，留下來的居民還有三分之二沒有申請(qǐng)更新。

項(xiàng)目組為小西湖特別設(shè)計(jì)了“微管廊”系統(tǒng)，地下1.8米寬、2.4米深的空間里，錯(cuò)落排列著電力、電信、給排水及消防等多種管道，完善了城市功能。

老城南的生活方式和原生態(tài)居民，讓小西湖也吸引了與之匹配的企業(yè)入駐。燈彩工作室、茶館、民宿、清新文藝的餐飲店，它們被融合在蜿蜒街巷內(nèi)、傳統(tǒng)城南民居旁。

從“自上而下征收”改為“自下而上更新”，小西湖改造“見物、見人、見生活”，在堆草巷居住了50多年的老劉，在歷保集團(tuán)的幫助下，將自家的后院打造成共享院，吸引過往游客進(jìn)來賞花觀景。

作為國(guó)家首批歷史文化名城，南京擁有相當(dāng)豐富的城市歷史文化遺存，在城市更新的浪潮中，頤和路街區(qū)探索出一條歷史保護(hù)與現(xiàn)代發(fā)展共生的創(chuàng)新路徑。

從小西湖向西北行進(jìn)七八公里，就來到了頤和路歷史文化街區(qū)，黃墻灰瓦，梧桐搖曳，呈現(xiàn)出與老城南截然不同的風(fēng)貌。

1929年，民國(guó)政府制定《首都計(jì)劃》，將這里規(guī)劃為第一住宅區(qū)，此后200多個(gè)中西融合、參酌古今的院落公館，見證了民國(guó)歷史的跌宕起伏、興衰變化。如今，一幢幢歷史建筑逐漸告別深宅大院，以展館、餐飲、咖啡店等新面貌走向市民。

頤和路街區(qū)共分為13個(gè)片區(qū)，其中11片區(qū)作為街區(qū)復(fù)興的首發(fā)示范區(qū)，有數(shù)幢風(fēng)格各異的歷史人物舊居。2018年5月，南京頤和歷保公司聯(lián)合同濟(jì)大學(xué)團(tuán)隊(duì)，探索“整舊如故、新舊共生”的更新路徑。

邱楓介紹，這種更新模式是一次嘗試，重在探討街區(qū)復(fù)興與歷史資源活化，具體操作上，他們?cè)谶€原歷史建筑本來樣貌的同時(shí)，還通過結(jié)構(gòu)修繕、加固、管線插入來滿足未來商業(yè)的需求。

但是，更新團(tuán)隊(duì)很快發(fā)現(xiàn)，大量使用木質(zhì)結(jié)構(gòu)的老樓房，無法執(zhí)行現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，更遑論將來的住宅轉(zhuǎn)商業(yè)。

南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)委托專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)改造過程中的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行專項(xiàng)研究，在11街區(qū)的院落里劃分了防火分區(qū)、配備適應(yīng)院落之間通行的小型消防車。為了提升老樓房?jī)?nèi)部疏散條件，項(xiàng)目組在木樓梯下方設(shè)置復(fù)合防火隔層，提升局部的耐火極限和阻燃性能。

頤和路街區(qū)消防改造的探索，在全國(guó)率先形成歷史建筑保護(hù)利用路徑，在此基礎(chǔ)上，南京初步建立起一攬子解決既有建筑改造利用消防審驗(yàn)難題的政策工具箱，為城市更新的快速推進(jìn)提供有力支撐。

經(jīng)過三年多織補(bǔ)式更新，11片區(qū)最終形成了一個(gè)開放的公共院落，從“保下來”到“活起來”，百年老建筑把生活美學(xué)、人文底蘊(yùn)、歷史資源升華為街區(qū)氛圍并轉(zhuǎn)化為商業(yè)機(jī)遇。

頤和路街區(qū)的煥新并非一朝一夕之功，早在上世紀(jì)80年代，南京就編制了“頤和路民國(guó)公館區(qū)環(huán)境整治規(guī)劃”，也就是從那個(gè)時(shí)候起，南京城市建設(shè)開始了二三十年的“大拆大建”。進(jìn)入本世紀(jì)以后，南京告別大規(guī)模建設(shè)，外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升，更新成為城市建設(shè)的主要模式。

在城市進(jìn)入存量發(fā)展階段，突飛猛進(jìn)式改造已難施展，很多待改造的地塊小而散，住戶多而雜，征收成本高，開發(fā)不足以平衡資金，導(dǎo)致改造舉步維艱、遙遙無期。

位于南京市市中心的石榴新村，就曾經(jīng)是這樣一個(gè)棚戶區(qū)，如何讓片區(qū)內(nèi)近400戶居民安全、舒適居住，一直是當(dāng)?shù)卣囊粔K心病。

石榴新村距離南京最繁華的商業(yè)圈新街口不到900米，抬頭就能看到高樓幢幢的商務(wù)區(qū)，一街之隔是環(huán)境清雅的朝天宮。如今，昔日的危舊房已變身獨(dú)戶小高層，A地塊的6棟樓全面建設(shè)完成，等待主人回家。

石榴新村的更新之路并不順利，小區(qū)是上世紀(jì)50年代的居民自建房，48%的房屋面積不到35平方米，最小的僅有7平方米，自2000年以來曾有過3輪拆遷征收計(jì)劃，但都宣告失敗，按照傳統(tǒng)拆遷模式很難運(yùn)作。

2020年6月，南京市將石榴新村列入城市更新的首個(gè)試點(diǎn)，經(jīng)過幾個(gè)月的深入調(diào)研，項(xiàng)目組提出“以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購(gòu)相結(jié)合”的設(shè)想。

幾輪征詢意見下來，石榴新村388戶居民里有288戶選擇了原地回遷?？墒?，能否在原地造出至少288套住房，所有人心里都沒底。

這種更新模式?jīng)]有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以學(xué)習(xí)參考，大家只能摸著石頭過河。最初，設(shè)計(jì)單位按照常規(guī)保障房的戶型和面積進(jìn)行設(shè)計(jì)，拿出來的方案讓越城集團(tuán)無法操作。

石榴新村占地面積不大，但居民戶數(shù)多、人居面積小、建設(shè)條件受限，為能最大限度滿足居民居住需求，項(xiàng)目工作組要求設(shè)計(jì)單位走進(jìn)小區(qū)，傾聽居民的實(shí)際需求。

設(shè)計(jì)單位根據(jù)不同家庭情況進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析、模擬安置，按照拆除與回遷面積一致原則，盡可能精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)舊房屋面積。

經(jīng)過70多輪的修改，石榴新村的套內(nèi)面積從20平方米起步，最大做到67.5平方米，其中每2.5平方米劃分為一個(gè)面積段，形成了20個(gè)面積段、36種戶型供居民選擇。

為了在有限空間安排盡可能多的住戶，石榴新村的綠化率、車位配比都沒有達(dá)到新建商品房小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

鄧愛蓮兄妹四人共同繼承了父母80平方米的老房，她能挑選的只有20平方米的最小戶型。石榴新村全都是D級(jí)險(xiǎn)房，按照政策，建設(shè)成本由政府和居民共擔(dān)，交房時(shí)鄧愛蓮還需要繳納每平方米2800元的改造費(fèi)用。

在越城集團(tuán)工作人員的帶領(lǐng)下，鄧愛蓮第一次走進(jìn)完全屬于她自己的房子。

由于歷史原因，石榴新村絕大多數(shù)房屋都沒有產(chǎn)權(quán)證。這些天，越城集團(tuán)正在與相關(guān)部門溝通進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，等著手續(xù)辦完，鄧愛蓮就能收房拿鑰匙，以后，她的房子也能上市交易了。

而在小西湖，王卉家的老房子很快就要改建了，父親生前渴望擁有的陽光房，將在更新中實(shí)現(xiàn)。